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2019年、深圳甲級辦公樓年末空置率高達25% 創(chuàng)歷史新高 2020年全市租賃需求將逐步回暖

回顧2019年，盡管深圳甲級辦公樓租賃需求整體較為疲軟，租金水平回落，但憑借大型金融機構(gòu)與科技巨頭的需求支撐，凈吸納量小幅上升。中美第一階段經(jīng)貿(mào)協(xié)議文本達成一致將在短期內(nèi)提振市場情緒，2020年租賃需求將逐步回暖，租金下跌幅度有所收窄。辦公樓投資市場活躍，總成交金額創(chuàng)歷史新高，大型金融機構(gòu)繼續(xù)看好市場?！?/span>

“優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場方面，整體租賃需求平穩(wěn)，租金小幅上揚，商場深化差異性調(diào)整，吸客效果明顯。零售商在2020年對擴張計劃持謹慎態(tài)度，將快速調(diào)整產(chǎn)品定位以達到精準營銷。國內(nèi)外機構(gòu)投資者也將加速布局深圳零售物業(yè)?！?/span>

甲級辦公樓年末空置率達25%，創(chuàng)歷史新高

2019年，在經(jīng)濟增速放緩、中美貿(mào)易戰(zhàn)持續(xù)、金融監(jiān)管進一步收緊等多重因素作用下，深圳甲級辦公樓租賃需求整體較為疲軟，但租賃活躍度在四季度稍有回升。不少中小企業(yè)由于經(jīng)營困難或?qū)τ熬氨^，成本管控更為嚴格，不得不搬遷至租金較低的辦公樓。部分中小型金融企業(yè)因受到?jīng)_擊較大，甚至出現(xiàn)退租的現(xiàn)象

進入2019年下半年，科技企業(yè)，尤其是行業(yè)巨頭，在租賃市場上的表現(xiàn)相對搶眼，升級與擴張需求活躍，加上前海片區(qū)出臺租金補貼政策與加大招商力度，市場錄得多筆大面積租賃成交。同時，國內(nèi)大型金融機構(gòu)仍能保持一定的擴張需求，外資金融企業(yè)也因應(yīng)金融開放政策的落實而開始加速布點。此外，專業(yè)服務(wù)類企業(yè)也把握租賃成本下降的機會進行升級和擴張。依賴大型金融機構(gòu)與科技巨頭升級、擴張和新設(shè)立需求的支撐，全年凈吸納量較2018年小幅上升，達90多萬平方米。

全年錄得200萬平方米新增供應(yīng)入市，其中接近四成位于前海片區(qū)，福田區(qū)最少。由于租賃需求疲軟，全市空置壓力迅速上升，至年末空置率達25%，創(chuàng)歷史新高

全市租金水平較大幅度回落。不少業(yè)主為達成年底出租率目標，多選擇以價換量以促進成交，其中以優(yōu)質(zhì)項目密集、競爭激烈的福田CBD租金下跌最多。后海片區(qū)因產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)，租戶較為穩(wěn)定，租金降幅較小。

辦公樓投資市場成交矚目，全年錄得多筆整棟項目成交。由于深圳辦公樓投資市場供需兩旺，總成交金額創(chuàng)歷史新高。得益于新供應(yīng)較多，能滿足大型機構(gòu)投資者的自用和投資需求，南山區(qū)成交金額列全市之首，與市場發(fā)展趨勢及新供應(yīng)分布特點一致。種種跡象顯示出大型金融機構(gòu)看好深圳城市發(fā)展，積極布局辦公樓市場。

市場展望：2020年深圳投資市場成交活躍度或?qū)⒗^續(xù)上升

中美第一階段經(jīng)貿(mào)協(xié)議文本達成一致將在短期內(nèi)提振市場情緒，制造業(yè)與外貿(mào)相關(guān)企業(yè)的經(jīng)營狀況料將有所改善，金融開放也會繼續(xù)吸引外資金融機構(gòu)進駐。2020年全市租賃需求將逐步回暖。雖然未來12個月仍有超過180萬平方米新增供應(yīng)入市，但由于科技巨頭將維持強勁的擴張與升級勢頭，國內(nèi)外金融機構(gòu)的需求也將持續(xù)上升，預(yù)計今年凈吸納量稍高于2019年。

值得一提的是，雖然聯(lián)合辦公行業(yè)進入調(diào)整期，但這一新型的靈活辦公模式已為越來越多的租戶所接受，業(yè)主也開始在樓宇內(nèi)增加聯(lián)合辦公空間的比例及向租戶提供額外的增值服務(wù)。

全市空置率將繼續(xù)上升至26-30%。因空置壓力短期內(nèi)難以迅速緩解，部分業(yè)主仍將進一步下調(diào)租金，其中預(yù)計福田區(qū)租金跌幅仍較顯著，前海片區(qū)由于大量新增供應(yīng)入市，租金也面臨較大下行壓力。但全市整體租金下跌幅度將較2019年有所收窄。

預(yù)計投資市場供需兩旺的勢頭不變，粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展前景吸引更多投資者關(guān)注深圳市場，內(nèi)資保險、企業(yè)總部和外資機構(gòu)投資者的詢盤量有增無減。市場上可售項目較多，買賣雙方的價格預(yù)期也比過去更趨一致，2020年投資市場的成交活躍度或?qū)⒗^續(xù)上升。

優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)：深圳購物中心深化差異性調(diào)整

指深圳優(yōu)質(zhì)購物中心市場

2019年全市租賃需求平穩(wěn)，商場積極調(diào)整以吸引客戶。得益于下半年新增供應(yīng)良好的開業(yè)表現(xiàn)及已落成項目不斷去化，全年凈吸納量超過84萬平方米，較2018年明顯上浮。本土智能終端品牌如華為、OPPO等持續(xù)在深圳布點，中端運動品牌與餐飲品牌租賃需求亦較為穩(wěn)定。隨著客群年輕化趨勢日益明顯，美妝以及潮牌服飾品牌擴張意愿有所增強。此外，針對年輕家庭的兒童類品牌也頗受購物中心業(yè)主青睞。

另一方面，市區(qū)內(nèi)多家購物中心深化差異性調(diào)整，以期提升客戶購物體驗和提高客流量，例如Coco Park（福田）進行品牌升級，成功推出一系列中高端美妝品牌；海岸城上調(diào)零售業(yè)態(tài)比例、引入不少輕奢服飾品牌。根據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計數(shù)據(jù)，上述兩家購物中心在更換及新進駐品牌總數(shù)方面位列全市前五位，且品牌調(diào)整效果明顯。除此以外，不少商場增加營銷活動吸引消費者，代表項目包括壹方城和萬象天地等。

下半年新增供應(yīng)開業(yè)率良好，全市空置率有所下降。全年共有9個新項目約78萬平方米新增供應(yīng)入市，其中下半年新增供應(yīng)占全年供應(yīng)量的90%以上。大部分新項目開業(yè)表現(xiàn)優(yōu)異，至年底已接近滿租，因此大量集中供應(yīng)未對全市空置率造成明顯上行壓力。截至第四季度末，全市整體空置率為2.3%，較2018年末有所下降。

全年租金整體平穩(wěn)，呈小幅上揚趨勢，2019年末租金同比上升約2.4%，漲幅高于上海與北京。此外，深圳市區(qū)與郊區(qū)全年租金漲幅持平?？傮w來說，租金增長主要來源于定位中高端、用戶體驗出眾、以及不斷調(diào)整品牌組合以適應(yīng)潮流的優(yōu)質(zhì)項目，品牌零售商對于進駐此類項目亦較為積極。相反，經(jīng)營情況相對欠佳的項目，特別是交通通達性較差、運營團隊欠缺經(jīng)驗的購物中心，普遍承受空置壓力，少數(shù)業(yè)主在第四季度主動下調(diào)租金吸引租戶。

2019年錄得一筆大宗交易，即領(lǐng)展房地產(chǎn)信托投資基金以66億元人民幣成功收購中心城，刷新了深圳零售物業(yè)交易金額記錄，為資產(chǎn)增值類交易提供一個經(jīng)典范例，特別是對于看好粵港澳大灣區(qū)發(fā)展，但又受制于深圳較高資產(chǎn)價格的機構(gòu)投資者而言。此外，機構(gòu)投資者對深圳零售物業(yè)市場一直保持較高興趣，尤其關(guān)注位于市區(qū)且人流量大的現(xiàn)有物業(yè)，詢盤量有增無減。

市場展望：核心商圈優(yōu)質(zhì)購物中心租金仍會穩(wěn)定上漲

預(yù)計社會消費品零售總額的增長在短期內(nèi)難以得到大幅度改善，零售商在2020年對擴張計劃持較為謹慎態(tài)度。由于單店銷售業(yè)績壓力加大，相對于過往通過增加店鋪數(shù)量發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)，零售商更傾向于節(jié)省成本。此外，為了適應(yīng)主流消費人群偏年輕化和潮流快速更替的特點，更多零售商將通過快速調(diào)整產(chǎn)品定位以達到精準營銷的目的。供應(yīng)方面，未來12個月預(yù)計完工的零售物業(yè)面積僅約36萬平方米，均衡分布于市區(qū)與郊區(qū)，有限的新增供應(yīng)為空置率較高的購物中心提供了去化的機會。因此全市空置率在2020年末或?qū)⒗^續(xù)下降。

考慮到郊區(qū)購物中心較為集中且同質(zhì)化程度較高，為爭取優(yōu)良品牌入駐，購物中心的相互競爭將會加劇，未來12個月郊區(qū)購物中心租金增速或?qū)⒎啪?，而核心商圈部分?yōu)質(zhì)項目的租金仍會穩(wěn)定上漲。

投資市場方面，國內(nèi)外機構(gòu)投資者將加速布局深圳零售物業(yè)。鑒于現(xiàn)階段售價相對較高，機構(gòu)投資者將傾向選擇地鐵上蓋以及周邊社區(qū)購買力較強的大型項目，希冀通過對資產(chǎn)的升級改造及運營提升，來提高租金回報，并最終獲益。

備注：文中所述租金及售價，均基于建筑面積