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根據(jù)《2019年320個(gè)城市房?jī)r(jià)排行榜》的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年二手房?jī)r(jià)上漲的中位數(shù)只有3.15%，樓市回報(bào)率更創(chuàng)下了近年來(lái)的最低紀(jì)錄。其中，引起網(wǎng)友廣泛熱議的一點(diǎn)是，深圳的房?jī)r(jià)直接超越北京，重新回到全國(guó)第一的位置(此數(shù)據(jù)不包含港澳臺(tái))，實(shí)現(xiàn)了房?jī)r(jià)大逆襲。

榜單中顯示，深圳去年二手房的均價(jià)高達(dá)65516元，同比上漲了8.65%，不僅比北京貴了將近2500元，比上海高出20%左右，更比廣州高出近兩倍。而北京去年的二手房均價(jià)則降到了63052元，同比下跌0.56%。上海二手房均價(jià)為54467元，雖然同比上漲了4.57%，但依然排在第三名。

重回第一是必然

其實(shí)，去年全國(guó)樓市都有著不同程度的調(diào)整，但深圳房?jī)r(jià)卻依然能保持上漲態(tài)勢(shì)，背后的確存在著很多原因。

首先就得益于粵港澳大灣區(qū)。目前《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》中已明確指出，要將香港、澳門、廣州、深圳四大中心城市作為區(qū)域發(fā)展的核心引擎，自然要發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)對(duì)周邊區(qū)域發(fā)展的輻射帶動(dòng)作用。深圳作為經(jīng)濟(jì)特區(qū)、全國(guó)性經(jīng)濟(jì)中心城市以及國(guó)家創(chuàng)新型城市，也確實(shí)不負(fù)眾望。

2018年，深圳的GDP成功突破2.4萬(wàn)億元，僅次于北京、上海，排名第三。更值得一提的是，這一數(shù)字超出了香港將近221億元，這也是深圳GDP首次超過(guò)香港(按人民幣比較)。至此，深圳也成為粵港澳大灣區(qū)城市經(jīng)濟(jì)總量第一的城市。與香港相比，深圳的經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。

第二，去年中共中央、國(guó)務(wù)院還發(fā)布了《關(guān)于支持深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)的意見》?！兑庖姟分兄赋?，到2025年，深圳將建成現(xiàn)代化國(guó)際化創(chuàng)新型城市，經(jīng)濟(jì)實(shí)力和發(fā)展質(zhì)量將躋身全球城市前列，研發(fā)投入強(qiáng)度、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新能力達(dá)到世界一流，文化軟實(shí)力得到大幅提升，公共服務(wù)水平和生態(tài)環(huán)境質(zhì)量也將處于國(guó)際先進(jìn)水平。今年的廣東省兩會(huì)上，省長(zhǎng)馬興瑞也在省政府工作報(bào)告中提出，將全力支持深圳先行示范區(qū)建設(shè)。

兩大利好政策，都為深圳房?jī)r(jià)的上漲奠定了基礎(chǔ)。

第三，深圳的落戶門檻在幾大一線城市中，一直是最低的。所以從2015年前后開始，深圳就有大量外來(lái)需求涌入，加上前幾年實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展下行，民間投資并不景氣，所以大部分人選擇到深圳投資房地產(chǎn)。當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)掀起了一波深圳購(gòu)房熱潮，這股熱潮迅速填補(bǔ)了深圳的需求空白。就這樣，吸收了全國(guó)各地?zé)徨X的深圳，這些年的樓市一直非常火爆，甚至在2019年底的最后一周還爆出了6個(gè)日光盤。

第四是各大一線城市普遍存在的問(wèn)題——教育。大城市的教育資源優(yōu)勢(shì)是有目共睹的，這就造成了“每所名校都能拉高周邊樓盤價(jià)格”的現(xiàn)象。目前，深圳實(shí)行的是就近上學(xué)原則，這直接導(dǎo)致學(xué)區(qū)房被炒高。據(jù)悉，2018年深圳前海南、前海北和寶安中心的二手房?jī)r(jià)基本都上漲了15%左右，后海南甚至漲到50%以上，更有些名校周邊的房?jī)r(jià)，可以在一夜之間翻倍。

有趣的是，伴隨著房?jī)r(jià)不斷上漲，深圳樓市的魔幻現(xiàn)象也暴露了出來(lái)。

空置率全國(guó)最高

照理說(shuō)，住宅市場(chǎng)火爆，就說(shuō)明經(jīng)濟(jì)向好，商業(yè)活動(dòng)肯定也會(huì)非?；钴S，寫字樓的需求量應(yīng)該更多，但深圳偏不走尋常路，愣是把空置率沖到了全國(guó)第一。

根據(jù)相關(guān)報(bào)告顯示，今年北京、上海和深圳三大一線城市的房屋空置率都創(chuàng)下了新高。其中北京空置率為13.8%，創(chuàng)下2011年以來(lái)最高水平，上?？罩寐蕿?/span>19.4%，深圳更高達(dá)20%，是全國(guó)一線城市空置率最高的城市。

為何深圳的房?jī)r(jià)和空置率都位居全國(guó)首位？

主要原因在于供求不平衡。受到全球經(jīng)濟(jì)增速放緩的影響，中國(guó)主要城市甲級(jí)寫字樓的租賃需求正在減少。報(bào)告顯示，2019年深圳寫字樓的新增供應(yīng)為204萬(wàn)平方米，創(chuàng)下歷史新高，但全年的凈吸納量只有80.8萬(wàn)平方米。2019年上半年，深圳的甲級(jí)寫字樓空置率達(dá)23.3%，其中前海寫字樓空置率更高達(dá)65.7%。

另外，還有內(nèi)部金融因素和外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響。深圳寫字樓入駐的企業(yè)大多從事房地產(chǎn)、金融和互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，但隨著近幾年金融去杠桿，很多網(wǎng)貸平臺(tái)爆雷后陸續(xù)退市，這也直接影響到了寫字樓的租賃情況。除此之外，近期有很多企業(yè)減少擴(kuò)張，縮小規(guī)模，這些也導(dǎo)致寫字樓的空置率增高。

一邊是熱火朝天的住宅市場(chǎng)，一邊是寒意來(lái)襲的寫字樓市場(chǎng)。這種人地矛盾異常突出的情況，讓不少人開始猶豫，到深圳投資創(chuàng)業(yè)究竟是好事還是個(gè)坑？

的確，現(xiàn)在深圳的創(chuàng)業(yè)密度穩(wěn)居全國(guó)第一。截至去年5月，深圳商事主體總量已經(jīng)達(dá)到將近322萬(wàn)戶。如果按照官方統(tǒng)計(jì)的常住人口1302.66萬(wàn)人來(lái)算，就代表每一千個(gè)深圳人里，就有247.1個(gè)商事主體，155.7戶擁有企業(yè)。