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近日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，其中支持租賃住房建設(shè)的內(nèi)容備受關(guān)注：

允許改建房屋用于租賃。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

1、商業(yè)地產(chǎn)去庫存放大招

自營改增后，國務(wù)院又發(fā)力，商業(yè)地產(chǎn)去庫存大招來了，16省發(fā)布商改住細(xì)則！以后做差了的商場可改建公寓，這個政策的意義非同小可，將成為中國商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型謀變的一大新趨勢。商場通過政府審批改建公寓后，土地使用年限和容積率還是不能變，但這次政府終于下狠心了，連土地用途都能調(diào)整為居住用地。目前，繳納補齊完土地出讓金，就可辦理商改住。

這什么概念？就是把商場改建的公寓拉到和普通住宅同樣的政策待遇。要知道，商業(yè)用地的水電可是住宅用地的3倍，這一改，立馬提升物業(yè)的市場價值及回報，開發(fā)商也多了更多選擇。

2、新政下的商業(yè)新機遇

目前中國住宅租賃市場涉及人口達(dá)1億以上，整個市場容量已經(jīng)突破1萬億元。要知道，我國住房租賃市場供應(yīng)主體還只是以個人為主，占90%以上，而在發(fā)達(dá)國家，專業(yè)的租賃企業(yè)提供房源占比達(dá)30%，是中國的3倍多，這一巨大市場將成為開發(fā)商的必爭之地，連萬科都在加速推進這塊新蛋糕。

這兩年的房價，除嚴(yán)控的一線城市，其他城市甚至不入流的縣級市都全面上漲。到了2018年第三季度的新政后漲勢稍稍維穩(wěn)，但房租又了開始新一輪暴漲，已經(jīng)成為當(dāng)下年輕人的噩夢。

整個住宅租賃市場正迎來最好時刻。于是，在這樣的大商機的背景下，商場轉(zhuǎn)型公寓變得越來越具誘惑性。

3、開發(fā)商要轉(zhuǎn)換思維模式

這些年中國商業(yè)地產(chǎn)畸形爆量開發(fā)，目前一年開業(yè)的商場就有500多個，存量的和做差了的太多太多。在中國，很多商場處在閑置或者半閑置狀況，處于甩賣處理階段，有些事物業(yè)有欠缺和問題的，有些地段則并不差。地產(chǎn)要轉(zhuǎn)型，也必須要轉(zhuǎn)化思維模式，主要有以下三點：

1、從控制土地到控制資源

以前房地產(chǎn)開發(fā)要控制土地，未來房地產(chǎn)開發(fā)要控制資源。因為隨著人們生活水平的提高，對居住環(huán)境的要求也會越來越高，所以未來房地產(chǎn)開發(fā)的重心會轉(zhuǎn)移到控制海濱海島、湖泊溫泉、山地森林、鄉(xiāng)村田園等資源。

資源為體，品質(zhì)為魂，因此資源品質(zhì)是關(guān)鍵。但是在控制資源的時候，一定要注意資源紅線不可觸碰，其中包括：基本農(nóng)田，文保、文化遺產(chǎn)，風(fēng)景名勝區(qū)、自然保護區(qū)，古城、古村落等。

2、從拿地賣房到自持物業(yè)

以前房地產(chǎn)行業(yè)“輕租重售”，但隨著一系列租賃試點方案出臺，積極發(fā)力租賃市場，促使房地產(chǎn)從單一“拿地賣房”向出售與自持運營并舉的時代過渡，可以預(yù)計，未來將是自持物業(yè)的高潮期，而“從售轉(zhuǎn)持”的改變，也要求開發(fā)商必須提升輕資產(chǎn)運營能力。

3、從注重規(guī)模到注重模式

未來，一個房地產(chǎn)項目的成功與否，不會是你的項目規(guī)模能夠做多大，而是你的項目模式能夠走多遠(yuǎn)?！吧虡I(yè)綜合體+社區(qū)（公寓）”的模式，使得萬達(dá)在全國各地開花結(jié)果，其中最關(guān)鍵的一點就是，萬達(dá)的模式具有可復(fù)制性。因此在做一個項目的時候，要注重兩點：可復(fù)制性的模式+有執(zhí)行力的團隊，它們將決定你的項目能夠走多遠(yuǎn)。

國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見

標(biāo) 題：國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見

索引號：000014349/2016-00113   主題分類： 城鄉(xiāng)建設(shè)、環(huán)境保護\城鄉(xiāng)建設(shè)（含住房）

發(fā)文機關(guān)：國務(wù)院辦公廳      成文日期： 2016年05月17日

發(fā)文字號：國辦發(fā)〔2016〕39號    發(fā)布日期： 2016年06月03日

國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見

國辦發(fā)〔2016〕39號

各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國務(wù)院各部委、各直屬機構(gòu)：

實行購租并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，是實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居目標(biāo)的重要途徑。改革開放以來，我國住房租賃市場不斷發(fā)展，對加快改善城鎮(zhèn)居民住房條件、推動新型城鎮(zhèn)化進程等發(fā)揮了重要作用，但市場供應(yīng)主體發(fā)育不充分、市場秩序不規(guī)范、法規(guī)制度不完善等問題仍較為突出。為加快培育和發(fā)展住房租賃市場，經(jīng)國務(wù)院同意，現(xiàn)提出以下意見。

一、總體要求

（一）指導(dǎo)思想。全面貫徹黨的十八大和十八屆三中、四中、五中全會以及中央城鎮(zhèn)化工作會議、中央城市工作會議精神，認(rèn)真落實國務(wù)院決策部署，按照“五位一體”總體布局和“四個全面”戰(zhàn)略布局，牢固樹立和貫徹落實創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享的發(fā)展理念，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系。支持住房租賃消費，促進住房租賃市場健康發(fā)展。

（二）發(fā)展目標(biāo)。到2020年，基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場體系，基本形成?；?、促公平、可持續(xù)的公共租賃住房保障體系，基本形成市場規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權(quán)益保障充分的住房租賃法規(guī)制度體系，推動實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標(biāo)。

二、培育市場供應(yīng)主體

（三）發(fā)展住房租賃企業(yè)。充分發(fā)揮市場作用，調(diào)動企業(yè)積極性，通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，提高住房租賃企業(yè)規(guī)模化、集約化、專業(yè)化水平，形成大、中、小住房租賃企業(yè)協(xié)同發(fā)展的格局，滿足不斷增長的住房租賃需求。按照《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進消費結(jié)構(gòu)升級的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2015〕85號）有關(guān)規(guī)定，住房租賃企業(yè)享受生活性服務(wù)業(yè)的相關(guān)支持政策。

（四）鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拓展業(yè)務(wù)范圍，利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù)；鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租庫存商品住房；引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作，發(fā)展租賃地產(chǎn)。

（五）規(guī)范住房租賃中介機構(gòu)。充分發(fā)揮中介機構(gòu)作用，提供規(guī)范的居間服務(wù)。努力提高中介服務(wù)質(zhì)量，不斷提升從業(yè)人員素質(zhì)，促進中介機構(gòu)依法經(jīng)營、誠實守信、公平交易。

（六）支持和規(guī)范個人出租住房。落實鼓勵個人出租住房的優(yōu)惠政策，鼓勵個人依法出租自有住房。規(guī)范個人出租住房行為，支持個人委托住房租賃企業(yè)和中介機構(gòu)出租住房。

三、鼓勵住房租賃消費

（七）完善住房租賃支持政策。各地要制定支持住房租賃消費的優(yōu)惠政策措施，引導(dǎo)城鎮(zhèn)居民通過租房解決居住問題。落實提取住房公積金支付房租政策，簡化辦理手續(xù)。非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)居住證，享受義務(wù)教育、醫(yī)療等國家規(guī)定的基本公共服務(wù)。

（八）明確各方權(quán)利義務(wù)。出租人應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)法律法規(guī)和合同約定履行義務(wù)，保證住房和室內(nèi)設(shè)施符合要求。住房租賃合同期限內(nèi)，出租人無正當(dāng)理由不得解除合同，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金；承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定使用住房和室內(nèi)設(shè)施，并按時繳納租金。

四、完善公共租賃住房

（九）推進公租房貨幣化。轉(zhuǎn)變公租房保障方式，實物保障與租賃補貼并舉。支持公租房保障對象通過市場租房，政府對符合條件的家庭給予租賃補貼。完善租賃補貼制度，結(jié)合市場租金水平和保障對象實際情況，合理確定租賃補貼標(biāo)準(zhǔn)。

（十）提高公租房運營保障能力。鼓勵地方政府采取購買服務(wù)或政府和社會資本合作（PPP）模式，將現(xiàn)有政府投資和管理的公租房交由專業(yè)化、社會化企業(yè)運營管理，不斷提高管理和服務(wù)水平。在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生和青年醫(yī)生、青年教師等專業(yè)技術(shù)人員，凡符合當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民公租房準(zhǔn)入條件的，應(yīng)納入公租房保障范圍。

五、支持租賃住房建設(shè)

（十一）鼓勵新建租賃住房。各地應(yīng)結(jié)合住房供需狀況等因素，將新建租賃住房納入住房發(fā)展規(guī)劃，合理確定租賃住房建設(shè)規(guī)模，并在年度住房建設(shè)計劃和住房用地供應(yīng)計劃中予以安排，引導(dǎo)土地、資金等資源合理配置，有序開展租賃住房建設(shè)。

（十二）允許改建房屋用于租賃。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。允許將現(xiàn)有住房按照國家和地方的住宅設(shè)計規(guī)范改造后出租，改造中不得改變原有防火分區(qū)、安全疏散和防火分隔設(shè)施，必須確保消防設(shè)施完好有效。

六、加大政策支持力度

（十三）給予稅收優(yōu)惠。對依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機構(gòu)和個人，給予稅收優(yōu)惠政策支持。落實營改增關(guān)于住房租賃的有關(guān)政策，對個人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅；對個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策；對房地產(chǎn)中介機構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，適用6%的增值稅稅率；對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產(chǎn)，允許選擇適用簡易計稅辦法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。對個人出租住房所得，減半征收個人所得稅；對個人承租住房的租金支出，結(jié)合個人所得稅改革，統(tǒng)籌研究有關(guān)費用扣除問題。

（十四）提供金融支持。鼓勵金融機構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，向住房租賃企業(yè)提供金融支持。支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品。穩(wěn)步推進房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點。

（十五）完善供地方式。鼓勵地方政府盤活城區(qū)存量土地，采用多種方式增加租賃住房用地有效供應(yīng)。新建租賃住房項目用地以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓的，出讓方案和合同中應(yīng)明確規(guī)定持有出租的年限。

七、加強住房租賃監(jiān)管

（十六）健全法規(guī)制度。完善住房租賃法律法規(guī)，明確當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，規(guī)范市場行為，穩(wěn)定租賃關(guān)系。推行住房租賃合同示范文本和合同網(wǎng)上簽約，落實住房租賃合同登記備案制度。

（十七）落實地方責(zé)任。省級人民政府要加強本地區(qū)住房租賃市場管理，加強工作指導(dǎo)，研究解決重點難點問題。城市人民政府對本行政區(qū)域內(nèi)的住房租賃市場管理負(fù)總責(zé)，要建立多部門聯(lián)合監(jiān)管體制，明確職責(zé)分工，充分發(fā)揮街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等基層組織作用，推行住房租賃網(wǎng)格化管理。加快建設(shè)住房租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺，推進部門間信息共享。

（十八）加強行業(yè)管理。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)住房租賃市場管理和相關(guān)協(xié)調(diào)工作，要會同有關(guān)部門加強住房租賃市場監(jiān)管，完善住房租賃企業(yè)、中介機構(gòu)和從業(yè)人員信用管理制度，全面建立相關(guān)市場主體信用記錄，納入全國信用信息共享平臺，對嚴(yán)重失信主體實施聯(lián)合懲戒。公安部門要加強出租住房治安管理和住房租賃當(dāng)事人居住登記，督促指導(dǎo)居民委員會、村民委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他管理單位排查安全隱患。各有關(guān)部門要按照職責(zé)分工，依法查處利用出租住房從事違法經(jīng)營活動。

各地區(qū)、各有關(guān)部門要充分認(rèn)識加快培育和發(fā)展住房租賃市場的重要意義，加強組織領(lǐng)導(dǎo)，健全工作機制，做好宣傳引導(dǎo)，營造良好環(huán)境。各地區(qū)要根據(jù)本意見，研究制定具體實施辦法，落實工作責(zé)任，確保各項工作有序推進。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要會同有關(guān)部門對本意見落實情況進行督促檢查。

                                            國務(wù)院辦公廳

                                          2016年5月17日