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  土地成本大漲是2016年土地市場(chǎng)的主要表現(xiàn)。

  統(tǒng)計(jì)顯示，截至2016年12月8日，拿地最積極的50大房企合計(jì)拿地金額達(dá)13256億元，合計(jì)建筑面積為19233萬(wàn)平方米，平均拿地成本6892元/平方米。相比2015年標(biāo)桿房企拿地平均成本增加超過(guò)50%。

克而瑞研究中心分析師沈曉玲在9日接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，從目前統(tǒng)計(jì)情況來(lái)看，9成以上高價(jià)地項(xiàng)目的實(shí)際樓面價(jià)，都比目前周邊商品房在售價(jià)格高出20%。

  新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷觀察到，“目前，有些高價(jià)地塊會(huì)延緩開(kāi)工、入市，有的已經(jīng)找到了合作者參股、合作開(kāi)發(fā)，有的還可以引入基金投資。只要企業(yè)現(xiàn)金流保持穩(wěn)健，這些在熱點(diǎn)一二線城市的高地價(jià)項(xiàng)目最終還有市場(chǎng)機(jī)會(huì)。因?yàn)闊狳c(diǎn)城市未來(lái)土地供應(yīng)很難大幅增加，地價(jià)也很難下跌，這也意味著這些城市未來(lái)的房?jī)r(jià)幾乎不可能下跌。因此持有這些土地的開(kāi)發(fā)商依然會(huì)成為這些城市最后的勝者。拿不到土地的開(kāi)發(fā)商就只能退出這些城市的地產(chǎn)江湖。”

  土拍顯房企分化

統(tǒng)計(jì)顯示，截至2016年12月8日的13256億拿地金額刷新了歷史紀(jì)錄，相比2015年全年上漲了32.8%。其中有43家企業(yè)拿地額超過(guò)百億，7家企業(yè)拿地超過(guò)500億，拿地超過(guò)200億的企業(yè)達(dá)22家，均刷新歷史紀(jì)錄，房企拿地積極性大漲，寬松的貨幣政策是主要原因。在過(guò)去幾個(gè)月，整體信貸政策寬松，大部分房企發(fā)債成本明顯降低，最低甚至在3%左右。

  克而瑞研究中心研究員楊科偉9日在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，“地價(jià)上漲主要跟整個(gè)市場(chǎng)環(huán)境關(guān)系很大。去年全國(guó)主要基調(diào)是去庫(kù)存，很多城市土地市場(chǎng)還是以底價(jià)或低溢價(jià)率成交。今年尤其是前五十強(qiáng)房企，拿地基本集中在一線或熱點(diǎn)二線城市，這些地方今年土地競(jìng)爭(zhēng)也相對(duì)激烈，地價(jià)高是競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果?！?/span>

經(jīng)統(tǒng)計(jì)，前述50家拿地積極的房企主要為登陸資本市場(chǎng)的地產(chǎn)上市公司。

  歐陽(yáng)捷分析，房企今年在土地市場(chǎng)的表現(xiàn)透露了三個(gè)信息：今年房企購(gòu)置土地面積達(dá)1.68億平方米，按照容積率2計(jì)算，50強(qiáng)房企差不多獲得了60%的土地，未來(lái)房企兩極分化效應(yīng)越發(fā)顯著；此外，50強(qiáng)房企拿地成本比今年全國(guó)房企購(gòu)置土地平均成本4009元/平方米高了72%，說(shuō)明這類企業(yè)重點(diǎn)布局在頻出地王的熱點(diǎn)城市；但值得注意的是，拿地成本增加50%，房?jī)r(jià)不一定增長(zhǎng)50%。

高價(jià)地能否解套？

  對(duì)于后市高價(jià)地的風(fēng)險(xiǎn)，各方看法不一。但整體都認(rèn)為，目前開(kāi)發(fā)商消化高價(jià)地的壓力較大。

張大偉觀察到，“部分銷售額只有200億左右的企業(yè)拿地金額超過(guò)400億，如融信等公司，在樓市調(diào)控后，未來(lái)壓力將巨大。”他研究發(fā)現(xiàn)，房企拿地布局城市中有超過(guò)70%分布在調(diào)控城市中，要警惕這些城市調(diào)控政策如果繼續(xù)重壓帶來(lái)的困境。

  但楊科偉認(rèn)為，過(guò)去一年，房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊升的現(xiàn)象，但房企用于固定資產(chǎn)投資和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增幅卻較低，可以看出很多企業(yè)過(guò)去一年多來(lái)是以去庫(kù)存為主。他判斷，房企手上積累了大量現(xiàn)金。另外，今年以來(lái)，房企發(fā)債、社會(huì)融資環(huán)境都相對(duì)寬松，尤其大型房企因此資金狀況較好。所以拿高價(jià)地后，即使硬撐也還可以熬幾年。

  楊科偉認(rèn)為，現(xiàn)在很難說(shuō)靠房?jī)r(jià)漲幅來(lái)解套地王能否實(shí)現(xiàn)，因?yàn)槌鞘?、地塊間差異較大。但總體壓力肯定較大，若想短期內(nèi)上市解套，會(huì)面臨較大不確定性。

  他續(xù)稱，“過(guò)往高價(jià)地解套主要是靠整體市場(chǎng)房?jī)r(jià)上升，當(dāng)然也有靠自身產(chǎn)品溢價(jià)，還有拉長(zhǎng)銷售周期，引入合作伙伴等。這些地王未來(lái)有的會(huì)很賺錢，有的可能只是能帶來(lái)業(yè)績(jī)但不會(huì)有利潤(rùn)，有的可能要砸手里了。”

  歐陽(yáng)捷認(rèn)為，高價(jià)地解套大致有兩種辦法：一是等待房?jī)r(jià)上漲到可以覆蓋土地成本并且能夠有一定利潤(rùn)。按照目前市場(chǎng)情況看，在政府“控房?jī)r(jià)、控地價(jià)”策略下，房?jī)r(jià)出現(xiàn)30%以上的年增長(zhǎng)概率較低，因此等待時(shí)間會(huì)相對(duì)長(zhǎng)。二是合作、轉(zhuǎn)讓，高地價(jià)項(xiàng)目在初期、建設(shè)期、建成后，引入合作者或者直接轉(zhuǎn)讓，平衡其中資金成本，就可以承受在相對(duì)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)緩慢。

  不過(guò)，歐陽(yáng)捷表示，房企敢拿高價(jià)地，自然不怕壓力。因?yàn)槭袌?chǎng)不缺客戶，缺的是有效需求和供給。目前熱點(diǎn)城市最大的問(wèn)題不是房?jī)r(jià)和成本，而是未來(lái)可能面臨‘房企無(wú)地可建’、‘市場(chǎng)無(wú)房可售’，除非我們能夠增加這些城市的住宅用地供應(yīng)。