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知識普及、回遷房基本認知、回遷房的由來！

隨著城市舊改的不斷深入、獲得回遷房的拆遷戶不斷增多、回遷房交易也較為常見、在價格上回遷房相對于周邊商品房比較便宜、而且不受深圳限購影響、是不少無購房名額的備選、但同時也有不少的疑慮存留在心中、今天我們一起來聊一聊經(jīng)常遇到的一些問題、知識普及-回遷房基本認知、回遷房的由來！

回遷房是政府把這片區(qū)域土地列入深圳城市更新范圍，開發(fā)商來入住立項，開發(fā)商開發(fā)《城市更新項目》征收土地時需拆除原住民的房子或占用到村集體土地，約定項目建好后賠紅本商品房給原住民的村民；交房后辦理出紅本商品房產(chǎn)權(quán)證。在這期間有部分村民由于自身情況會選擇出讓自身獲得的回遷面積！也叫指標房，拆遷房，舊改房！

通常價格相比周邊二手房7-8折左右，根據(jù)舊改拆遷和建設(shè)的不同階段，價格也不一樣， 越往后期價格越高。不要購房名額，相當于買村民的回遷指標，但是要全款，所以資金不能貸款，這也是回遷房唯一的門檻。

回遷房優(yōu)點！

不限購、不限售、不用名額、價格僅需周邊市場最新房價7-8成！

回遷70年產(chǎn)權(quán)紅本商品房、帶學位、可落戶、可抵押貸款！

已回遷案例！

已經(jīng)成功改造的城中村：崗廈村、田面村、蔡屋圍村、大沖村等

已經(jīng)成功改造建成的小區(qū)：大沖城市花園，陽光粵海，大族云峰，豪方天際等

開發(fā)商：佳兆業(yè)，華潤，京基，萬科，恒大等各大開發(fā)商均有舊改項目

深圳中心 崗廈天元花園 崗廈城 崗廈村

01：什么是回遷房？

回遷房就是在舊改項目拆遷補償時，拆遷主體賠給回遷戶的房子

回遷房，全稱“回遷安置房”，是舊改項目實施拆遷的主體賠付給“被拆遷權(quán)利人”的回遷安置物業(yè)

本質(zhì)上是“以舊換新”的結(jié)果，即拆遷主體拆掉原有建成的舊物業(yè)，以新建物業(yè)置換原有舊物業(yè)的結(jié)果。

02：為什么會有回遷市場存在？

拆遷主體控制成本的需求與農(nóng)民想獲得更高補償?shù)奶烊幻?，決定了回遷安置房流通的市場存在。

實施舊改的拆遷主體，在拆遷補償過程中主要有兩種補償方式，其一是貨幣補償，即用貨幣現(xiàn)金實施補償；其二是物業(yè)置換，即用未來建成的新物業(yè)置換現(xiàn)有的舊物業(yè)

而拆遷主體為了控制資金成本，一般會壓低貨幣補償?shù)膬r格，這時原業(yè)主只能將回遷房賣給別人以獲得更高的價格，然后買家也因為價格遠低于市場商品房價而獲得實惠

03：買回遷房買的是什么？

本質(zhì)上客戶購買回遷房買的是“待拆遷”的舊物業(yè)，是一套“商品房期房”

而拆遷主體本質(zhì)是針對原物業(yè)進行補償，而不必管原物業(yè)背后的權(quán)利人是張三還是李四

一旦客戶與拆遷公司簽訂“拆遷補償協(xié)議”，客戶便以“拆一代”的身份等著拿到開發(fā)商賠付的紅本商品房就行。

04：買回遷房的手續(xù)、主要流程是什么？

首先跟原物業(yè)權(quán)利人簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，附帶有專業(yè)測繪報告(明確物業(yè)坐標、地址、面積)，確認舊物業(yè)的買賣手續(xù)

再跟拆遷公司簽訂《拆遷補償安置協(xié)議》，確認買受人作為原物業(yè)權(quán)利人獲得拆遷補償?shù)臋?quán)利

一旦《拆遷補償協(xié)議》簽訂并落款蓋章，買受人即獲得補償資格，然后等待舊改完成并建成商品房交付即可

回遷房在深圳的市場和運作方式非常成熟了，手續(xù)合法合規(guī)，安全放心

05：是否限購、是否限售、能否貸款？

不限購，外地戶口可以購買、深圳多套房也可購買、香港戶籍也可購買；

不限售，拿到紅本就可以二手房交易，無需等三年；

不能貸款，回遷指標因為是客戶直接向私人購買，所以不能貸款。而且相對于深圳的房價，本來就是首付的價格

06：到時如何選房，客戶購買的回遷面積與開盤戶型面積不一樣怎么辦？

舊改項目商品房開盤前，會提前給原來的回遷戶統(tǒng)一選房，回遷戶選擇好后，才開盤進行發(fā)售的，采取公開、公平、公正的抽簽形式，只是還不確定選到幾樓，什么朝向

選房原則是選擇補償面積與戶型面積最相近的戶型，比如您買的是100㎡，如果沒有100㎡的戶型可以選擇，則選擇最貼近100㎡的面積，根據(jù)合同的約定，多退少補，具體的退補細則《拆遷補償協(xié)議》都有明確約定

07：回遷房的建筑質(zhì)量如何？

回遷房建筑質(zhì)量與同一個商品住宅小區(qū)的商品房建筑質(zhì)量完全一樣，大堂、電梯、公共部分裝修、地下室空間、建筑外立面、所使用建筑材料，全都一樣

08：回遷房與同期商品房的相同點？

回遷房與同期商品房質(zhì)量相同、權(quán)利相同、價格相同，作為融資抵押品、二手交易、學位申請等與同期商品房無異

回遷房本質(zhì)上就是新建成的商品房

在深圳只要是通過舊改獲得補償?shù)幕剡w房，都有紅本產(chǎn)權(quán)證。在《拆遷補償協(xié)議》中有明確說明

09：客戶買了回遷房后，辦理房產(chǎn)證時有沒有額外的費用？

開發(fā)商會不會另外再收錢？

客戶購買的回遷房本質(zhì)是“以舊房換新房”，實質(zhì)與原拆遷戶享受同等待遇(正宗的“拆一代”)，在交房時開發(fā)商不再收取任何購房款項(面積補差除外)

只是在辦理不動產(chǎn)登記時，需要按政府規(guī)定繳納契稅、印花稅，及辦證工本費

該部分費用按《拆遷補償安置協(xié)議》相關(guān)約定執(zhí)行。而且因為該房源屬于產(chǎn)權(quán)置換，可享受契稅減免優(yōu)惠措施

10：回遷房的核心優(yōu)勢是什么？

優(yōu)越的投資資產(chǎn)，以市場商品房價的7-8折購入，然后坐等價值翻倍；

不限購(解決購房名額問題)

不限售(不受深圳三年限售政策限制)

11：怎么證明購買的原業(yè)主的物業(yè)具備回遷補償資格？

關(guān)鍵在于能否與拆遷主體簽訂《拆遷補償安置協(xié)議》，只要能簽訂真實的《拆遷補償安置協(xié)議》，即從法律層面保障了客戶的回遷安置資格

12：怎樣保障交易安全可靠、沒有糾紛？

客戶購買的物業(yè)是否有權(quán)屬糾紛、是否存在一房多賣，是否原業(yè)主有債務風險等等問題，客戶通過與拆遷主體的《拆遷補償安置協(xié)議》的簽訂，由拆遷主體的審核把關(guān)及信用背書過濾上述風險

而拆遷集團落款蓋章即意味著拆遷主體與客戶達成置換物業(yè)的契約。客戶未來取得在《拆遷補償安置協(xié)議》中約定的商品房，必然以客戶的名字辦理不動產(chǎn)登記

如果原來的業(yè)主在房價高漲的情況下要求毀約，客戶仍然可以被拆遷人身份，憑《拆遷補償安置協(xié)議》主張回遷安置的權(quán)利

況且客戶向原業(yè)主購買的這部分面積，具有唯一性，即拆遷主體就這部分舊物業(yè)只與客戶簽訂了《拆遷補償安置協(xié)議》，而沒有就這部分舊物業(yè)對應的面積與原業(yè)主簽訂任何協(xié)議，所以原業(yè)主想毀也沒有依據(jù)

13：回遷房投資回報率大概是多少？

回遷房一般為開盤價7-8折，考慮投資周期，在房價不漲的情況下，一般年化20%以上收益率

14：回遷房以后能不能像正常二手房一樣賣出？

當然能，回遷房本質(zhì)上就是一套商品房?；剡w房辦理出不動產(chǎn)證后即可馬上進行二手交易，沒有限售3年的限制

15：回遷房的不動產(chǎn)登記價格是我的買入價格嗎？還是市場商品房價？

目前深圳已經(jīng)辦理不動產(chǎn)登記的回遷房一般有兩種情況，第一是按照市場商品房價登記；第二是按照成本價(包含地價、建筑裝修等全部成本)登記；具體何種方式，由開發(fā)商定奪

但是不論采用何種登記價格，均不影響該套房產(chǎn)本身的價值，好比你10年前在深圳買了套房價格6千元/平，現(xiàn)在想賣多少錢一定是看這個小區(qū)的市場均價，而不是你的買入成本價

二手房價一定是隨行就市的，而不是看它的登記價格

如果回遷房登記價格是成本價，會不會影響二手交易稅費?

按照深圳現(xiàn)行的二手交易稅費法規(guī)，不管回遷房登記價是市場價還是成本價，對二手交易稅費的影響是完全一樣的

目前深圳二手房交易主要有契稅、增值稅、個人所得稅三大類。而這三個稅種的核收都只與二手房實際交易價格即“網(wǎng)簽價”有關(guān)，與原登記價無關(guān)

16：萬一有釘子戶怎么辦？

舊改既涉及企業(yè)利益，也涉及大量政府利益，如果因為個別釘子戶到導致項目推進受阻，企業(yè)、區(qū)政府、街道、村委會等部門都會協(xié)調(diào)推進，解決個別業(yè)主的不合理訴求導致的“釘子戶”行為

目前深圳還沒有任何一個城市更新項目是因為個別“釘子戶”導致項目流產(chǎn)的情況

17：已經(jīng)交房的回遷房項目有哪些?

著名的有：南山大沖、綠景紅樹灣壹號、龍崗萬科天譽、佳兆業(yè)城市廣場、龍華壹城中心、坂田銀湖谷等等

18：買一套回遷房能賺多少錢？

2018年6月時白石洲的小產(chǎn)權(quán)房交易市價已達4.2萬元／平，到2020年5月份已經(jīng)達到7.2萬元/平，到2020年7月份已經(jīng)達到8.5萬元/平，按合同開發(fā)商承諾6年內(nèi)交房 (僅供參考) ，2026年7月份又會是多少呢？

目前區(qū)域的周邊基本沒有新房，二手房價則多數(shù)集中在 10-16萬/平之間。如果是科技園片區(qū)，大概13~19萬，如果是白石洲的西邊的老房子，比較便宜，大概8~9萬，如果是白石洲的右邊的豪宅區(qū)，比較貴，大概14~18萬，以白石洲的定位，舊改完成以后應該是超越大沖的片區(qū)，目前大沖均價14萬/平米，就算大沖往后6年不漲價，6年后綠景第一期建成至少也要十五萬往上，現(xiàn)在購買的價位就相當于購買了原始股

19：買回遷房如何判斷好壞？

購買回遷房，首先要判斷開發(fā)商是否屬于真正有實力的品牌開發(fā)商，大品牌開發(fā)商在選擇項目階段即用嚴苛專業(yè)的標準規(guī)避了很多政策、規(guī)劃、項目本身的缺陷等風險

同時判斷拆遷主體是否有實力，因為舊改的特殊性，上市公司在做舊改項目前期一般會委托本地具有實力與影響力的拆遷主體，進行舊改的前期工作，包含拆遷、規(guī)劃報批等，而拆遷主體的實力直接決定了其能否妥善處理本地政府、村企關(guān)系，快速平衡各方利益，快速推進項目拆遷

20：要注意什么？

判斷物業(yè)、原權(quán)利人的真實性。借助專業(yè)人士過濾市場噪音、找到真正的“賣家”并和誠信的賣家簽約，然后快速取得拆遷主體的《拆遷補償安置協(xié)議》為核心依據(jù)

對項目的進度、規(guī)劃要有一定的基本了解。避免踩坑

做好自己的資金籌劃。因舊改項目商品房建成周期普遍相對一般商品房要長，因此一旦決定投資，該部分資金需要沉淀一段時間，耐心等待回遷物業(yè)建成交付，取得投資回報。在交樓辦出房產(chǎn)證前，變現(xiàn)比較困難，所以需要做好資金籌劃

因回遷房投資屬于私人間買賣，交易一經(jīng)達成，便無法撤銷。所以需要考慮成熟后，再決定投資