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重磅、深圳舊改新規(guī)出爐！簽約率95%即可征收（附政策解讀）

2020年12月30日，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》經(jīng)市六屆人大常委會(huì)第四十六次會(huì)議第二次會(huì)議表決通過！

明確：舊住宅區(qū)簽約面積與簽約人數(shù)雙95%后可征收；城中村合法住宅、住宅類歷史違建簽約人數(shù)單95%后可征收

此更新條例政策將于2021年3月1日?qǐng)?zhí)行

劃重點(diǎn)：

1、取消雙百，簽約面積與簽約人數(shù)雙95%后可征收

（一）用地為單一地塊的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體共同共有人或者產(chǎn)權(quán)份額四分之三以上的按份共有人同意，建筑物區(qū)分所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分面積占比四分之三以上的物業(yè)權(quán)利人且占總?cè)藬?shù)四分之三以上的物業(yè)權(quán)利人同意，其中舊住宅區(qū)所在地塊應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分面積占比百分之九十五以上且占總?cè)藬?shù)百分之九十五以上的物業(yè)權(quán)利人同意

（二）用地包含兩個(gè)或者兩個(gè)以上地塊的，每一地塊物業(yè)權(quán)利人更新意愿應(yīng)當(dāng)符合前項(xiàng)規(guī)定，且物業(yè)權(quán)利人同意更新的面積不少于總用地面積的百分之八十

2、城中村合法住宅、住宅類歷史違建簽約人數(shù)單95%后可征收

城中村合法住宅、住宅類歷史違建部分，已簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議的物業(yè)權(quán)利人人數(shù)占比不低于百分之九十五的，可以參照前款規(guī)定由區(qū)人民政府對(duì)未簽約住宅類房屋依法實(shí)施征收

3、一年內(nèi)簽約率達(dá)不到95%的舊改項(xiàng)目，調(diào)出城市更新單元計(jì)劃

確認(rèn)市場(chǎng)主體后，一年內(nèi)簽約率達(dá)不到95%的舊改項(xiàng)目，調(diào)出城市更新單元計(jì)劃

對(duì)于一年內(nèi)簽約率達(dá)到了95%的項(xiàng)目，市場(chǎng)主體可以向區(qū)政府申請(qǐng)調(diào)解

4、官方首次制定了最低賠償標(biāo)準(zhǔn)：套內(nèi)面積不少于1:1

已登記的商品性質(zhì)住宅物業(yè)采用原地產(chǎn)權(quán)置換的，按照套內(nèi)面積不少于一比一的比例進(jìn)行補(bǔ)償

產(chǎn)權(quán)置換的實(shí)際面積不得少于約定面積，因誤差導(dǎo)致超出面積在百分之三以內(nèi)的，物業(yè)權(quán)利人可以不再支付超出面積部分的房?jī)r(jià)

5、此外，與此前《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例（征求意見稿）》不同的是，剛剛通過的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》取消了D級(jí)危樓的要求，取消了開發(fā)商額外補(bǔ)償政府保障房的要求，同時(shí)也增加了前置調(diào)解程序等等

深圳市六屆人大常委會(huì)公告

（第二二八號(hào)）

發(fā)布時(shí)間：2020年12月30日

深圳市第六屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)

公  告

《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》經(jīng)深圳市第六屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第四十六次會(huì)議于2020年12月30日通過，現(xiàn)予公布，自2021年3月1日起施行。

                            深圳市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)　

                                    2020年12月30日

以下為文件全文：

深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例

（2020年12月30日深圳市第六屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第四十六次會(huì)議通過）

目 錄

第一章 總則

第二章 城市更新規(guī)劃與計(jì)劃

第三章 拆除重建類城市更新

第四章 綜合整治類城市更新

第五章 保障和監(jiān)督

第六章 法律責(zé)任

第七章 附則

第一章 總則

第一條 為了規(guī)范城市更新活動(dòng)，完善城市功能，提升城市品質(zhì)，改善人居環(huán)境，根據(jù)有關(guān)法律、行政法規(guī)的基本原則，結(jié)合深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)實(shí)際，制定本條例。

第二條 深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新活動(dòng)適用本條例。

本條例所稱城市更新，是指對(duì)城市建成區(qū)內(nèi)具有下列情形之一的區(qū)域，根據(jù)本條例規(guī)定進(jìn)行拆除重建或者綜合整治的活動(dòng)：

（一）城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施急需完善；

（二）環(huán)境惡劣或者存在重大安全隱患；

（三）現(xiàn)有土地用途、建筑物使用功能或者資源、能源利用明顯不符合經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展要求，影響城市規(guī)劃實(shí)施；

（四）經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)進(jìn)行城市更新的其他情形。

根據(jù)市住房發(fā)展規(guī)劃，舊住宅區(qū)拆除重建后優(yōu)先用于公共租賃住房、安居型商品房和人才住房等公共住房建設(shè)，由市、區(qū)人民政府按照有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施。具體辦法由市人民政府另行制定。

第三條 城市更新應(yīng)當(dāng)遵循政府統(tǒng)籌、規(guī)劃引領(lǐng)、公益優(yōu)先、節(jié)約集約、市場(chǎng)運(yùn)作、公眾參與的原則。

第四條 城市更新應(yīng)當(dāng)增進(jìn)社會(huì)公共利益，實(shí)現(xiàn)下列目標(biāo)：

（一）加強(qiáng)公共設(shè)施建設(shè)，提升城市功能品質(zhì)；

（二）拓展市民活動(dòng)空間，改善城市人居環(huán)境；

（三）推進(jìn)環(huán)保節(jié)能改造，實(shí)現(xiàn)城市綠色發(fā)展；

（四）注重歷史文化保護(hù)，保持城市特色風(fēng)貌；

（五）優(yōu)化城市總體布局，增強(qiáng)城市發(fā)展動(dòng)能。

第五條 市人民政府負(fù)責(zé)統(tǒng)籌全市城市更新工作，研究決定城市更新工作涉及的重大事項(xiàng)。

市城市更新部門是城市更新工作的主管部門，負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、監(jiān)督全市城市更新工作，擬訂城市更新政策，組織編制全市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃、年度計(jì)劃，制定相關(guān)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。

市人民政府相關(guān)部門在各自職責(zé)范圍內(nèi)負(fù)責(zé)城市更新相關(guān)工作。

第六條 各區(qū)人民政府（含新區(qū)管委會(huì)，下同）負(fù)責(zé)統(tǒng)籌推進(jìn)本轄區(qū)城市更新工作。

區(qū)城市更新部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)城市更新組織實(shí)施和統(tǒng)籌管理工作，區(qū)人民政府相關(guān)部門在各自職責(zé)范圍內(nèi)負(fù)責(zé)城市更新相關(guān)工作。

街道辦事處應(yīng)當(dāng)配合區(qū)城市更新部門做好城市更新相關(guān)工作，維護(hù)城市更新活動(dòng)正常秩序。

第七條 城市更新項(xiàng)目由物業(yè)權(quán)利人、具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱市場(chǎng)主體）或者市、區(qū)人民政府組織實(shí)施。符合規(guī)定的，也可以合作實(shí)施。

第八條 城市更新一般按照下列程序進(jìn)行，本條例另有規(guī)定的除外：

（一）城市更新單元計(jì)劃制定；

（二）城市更新單元規(guī)劃編制；

（三）城市更新實(shí)施主體確認(rèn)；

（四）原有建筑物拆除和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬注銷登記；

（五）國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓；

（六）開發(fā)建設(shè)；

（七）回遷安置。

市人民政府因優(yōu)化營商環(huán)境以及行政審批制度改革的需要，可以按規(guī)定優(yōu)化相關(guān)工作程序。

第九條 市城市更新部門應(yīng)當(dāng)建立統(tǒng)一的城市更新信息系統(tǒng)，將全市城市更新項(xiàng)目范圍內(nèi)的土地、建筑物、歷史文化遺存現(xiàn)狀、相關(guān)行政許可等信息納入城市更新信息系統(tǒng)，實(shí)施全流程覆蓋、全方位監(jiān)管，并依法公開政府信息。

第十條 城市更新應(yīng)當(dāng)與土地整備、公共住房建設(shè)、農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑（以下簡(jiǎn)稱歷史違建）處理等工作有機(jī)銜接，相互協(xié)調(diào)，促進(jìn)存量低效用地再開發(fā)。

第十一條 城市更新應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)歷史風(fēng)貌區(qū)和歷史建筑的保護(hù)與活化利用，繼承和弘揚(yáng)優(yōu)秀歷史文化遺產(chǎn)，促進(jìn)城市建設(shè)與社會(huì)、文化協(xié)調(diào)發(fā)展。

城市更新單元內(nèi)的文物保護(hù)工作，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行文物保護(hù)相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定。

第十二條 市城市更新部門、各區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)建立健全城市更新公眾參與機(jī)制，暢通利益相關(guān)人及公眾的意見表達(dá)渠道，保障其在城市更新政策制定、計(jì)劃規(guī)劃編制、實(shí)施主體確認(rèn)等環(huán)節(jié)以及對(duì)搬遷補(bǔ)償方案等事項(xiàng)的知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)。

第二章 城市更新規(guī)劃與計(jì)劃

第十三條 市城市更新部門應(yīng)當(dāng)按照全市國土空間總體規(guī)劃組織編制全市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃，確定規(guī)劃期內(nèi)城市更新的總體目標(biāo)和發(fā)展策略，明確分區(qū)管控、城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)、實(shí)施時(shí)序等任務(wù)和要求。

城市更新專項(xiàng)規(guī)劃經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施，作為城市更新單元?jiǎng)澏?、城市更新單元?jì)劃制定和城市更新單元規(guī)劃編制的重要依據(jù)。

第十四條 城市更新單元是城市更新實(shí)施的基本單位。一個(gè)城市更新單元可以包括一個(gè)或者多個(gè)城市更新項(xiàng)目。城市更新單元的劃定應(yīng)當(dāng)執(zhí)行有關(guān)技術(shù)規(guī)范，綜合考慮原有城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施情況、自然環(huán)境以及產(chǎn)權(quán)邊界等因素，保證城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施相對(duì)完整，并且相對(duì)成片連片。

第十五條 城市更新單元實(shí)行計(jì)劃管理。

城市更新單元計(jì)劃依照城市更新專項(xiàng)規(guī)劃和法定圖則等法定規(guī)劃制定，包括更新范圍、申報(bào)主體、物業(yè)權(quán)利人更新意愿、更新方向和公共用地等內(nèi)容。其中，更新方向應(yīng)當(dāng)按照法定圖則等法定規(guī)劃的用地主導(dǎo)功能確定。

城市更新單元計(jì)劃實(shí)行有效期管理，不符合有效期管理規(guī)定的，由城市更新部門確認(rèn)并公告后失效。

第十六條 綜合整治類城市更新項(xiàng)目有下列情形之一的，可以不申報(bào)城市更新單元計(jì)劃：

（一）僅增加不超過現(xiàn)狀建筑面積百分之十五的電梯、連廊、樓梯、配電房等輔助性公用設(shè)施；

（二）僅對(duì)建筑物外立面進(jìn)行改造。

第十七條 城市更新單元計(jì)劃申報(bào)主體按照下列規(guī)定確定：

（一）城市更新單元涉及單一物業(yè)權(quán)利人的，由物業(yè)權(quán)利人或者其委托的單一市場(chǎng)主體申報(bào)；

（二）城市更新單元涉及多個(gè)物業(yè)權(quán)利人的，由其共同委托的單一物業(yè)權(quán)利人或者單一市場(chǎng)主體申報(bào)；

（三）城市更新單元用地屬于城中村、舊屋村或者原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和原村民在城中村、舊屋村范圍外形成的建成區(qū)域的，由其所在原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位或者其委托的單一市場(chǎng)主體申報(bào)；

（四）城市更新單元由市、區(qū)人民政府組織實(shí)施的，由市、區(qū)人民政府相關(guān)部門申報(bào)；

（五）舊住宅區(qū)更新單元計(jì)劃由轄區(qū)街道辦事處負(fù)責(zé)申報(bào)。

根據(jù)前款規(guī)定確定的申報(bào)主體在申報(bào)城市更新單元計(jì)劃之前，應(yīng)當(dāng)組織開展更新改造現(xiàn)狀調(diào)研、城市更新單元擬訂、意愿征集、可行性分析等工作。

第十八條 申報(bào)城市更新單元計(jì)劃時(shí)，城市更新單元內(nèi)物業(yè)權(quán)利人更新意愿、合法用地比例、建筑物建成年限等應(yīng)當(dāng)符合規(guī)定要求。

物業(yè)權(quán)利人更新意愿、建筑物建成年限按照本條例規(guī)定執(zhí)行，合法用地比例由市人民政府另行規(guī)定。

第十九條 區(qū)城市更新部門負(fù)責(zé)對(duì)城市更新單元計(jì)劃草案進(jìn)行審查。經(jīng)審查通過的，由區(qū)城市更新部門按規(guī)定向社會(huì)公示后報(bào)區(qū)人民政府審批，公示時(shí)間不得少于十個(gè)工作日。

城市更新單元計(jì)劃經(jīng)區(qū)人民政府批準(zhǔn)后，由區(qū)城市更新部門將該單元計(jì)劃向社會(huì)公告，并報(bào)市城市更新部門備案?！?/span>

第二十條 城市更新單元規(guī)劃是城市更新項(xiàng)目實(shí)施的規(guī)劃依據(jù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市更新單元計(jì)劃、有關(guān)技術(shù)規(guī)范并結(jié)合法定圖則等各項(xiàng)控制要求進(jìn)行編制，并明確下列事項(xiàng)：

（一）城市更新單元的目標(biāo)定位、更新模式、土地利用、開發(fā)建設(shè)指標(biāo)、道路交通、市政工程、城市設(shè)計(jì)、利益平衡方案等；

（二）學(xué)校、醫(yī)院、養(yǎng)老院、公安派出所、消防站、文化活動(dòng)中心、綜合體育中心、公交首末站、變電站等公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)要求；

（三）創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房、公共住房等配建要求；

（四）無償移交政府的公共用地范圍、面積；

（五）其他事項(xiàng)。

市、區(qū)城市更新部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)城市更新單元規(guī)劃編制的指導(dǎo)、監(jiān)督，加強(qiáng)規(guī)劃剛性管控，確保社會(huì)公共利益的實(shí)現(xiàn)。

第二十一條 城市更新單元規(guī)劃草案由城市更新單元計(jì)劃申報(bào)主體委托具有相應(yīng)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)編制，報(bào)區(qū)城市更新部門審查。經(jīng)審查通過的，區(qū)城市更新部門應(yīng)當(dāng)將城市更新單元規(guī)劃草案向社會(huì)公示，公示時(shí)間不得少于三十日。

城市更新單元規(guī)劃草案符合法定圖則強(qiáng)制性內(nèi)容的，由區(qū)人民政府批準(zhǔn)；城市更新單元規(guī)劃草案對(duì)法定圖則強(qiáng)制性內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整或者相關(guān)地塊未制定法定圖則的，由區(qū)人民政府報(bào)市人民政府或者市人民政府授權(quán)的機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)。

城市更新單元規(guī)劃經(jīng)批準(zhǔn)后視為已完成法定圖則相應(yīng)內(nèi)容的修改或者編制。

第二十二條 除因公共住房、城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)外，城市更新單元規(guī)劃自批準(zhǔn)之日起兩年內(nèi)不得對(duì)其強(qiáng)制性內(nèi)容進(jìn)行修改。

對(duì)城市更新單元規(guī)劃進(jìn)行修改，修改事項(xiàng)屬于非強(qiáng)制性內(nèi)容的，由區(qū)人民政府批準(zhǔn)；屬于強(qiáng)制性內(nèi)容的，由市人民政府或者其授權(quán)的機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)。

城市更新單元規(guī)劃的強(qiáng)制性內(nèi)容包括單元主導(dǎo)功能、開發(fā)強(qiáng)度、公共配套設(shè)施等，具體按照相關(guān)技術(shù)規(guī)范執(zhí)行。

第二十三條 區(qū)人民政府可以根據(jù)需要確定重點(diǎn)城市更新單元，實(shí)施差別化城市更新策略。重點(diǎn)城市更新單元的計(jì)劃和規(guī)劃經(jīng)市城市更新部門審查后，由區(qū)人民政府提請(qǐng)市人民政府批準(zhǔn)。

第三章 拆除重建類城市更新

第二十四條 拆除重建類城市更新是指通過綜合整治方式難以改善或者消除本條例第二條第二款規(guī)定的情形，需要拆除全部或者大部分原有建筑物，并按照規(guī)劃進(jìn)行重新建設(shè)的活動(dòng)。

第二十五條 申報(bào)拆除重建類城市更新單元計(jì)劃時(shí)，拆除范圍內(nèi)物業(yè)權(quán)利人更新意愿應(yīng)當(dāng)符合下列要求：

（一）用地為單一地塊的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體共同共有人或者產(chǎn)權(quán)份額四分之三以上的按份共有人同意，建筑物區(qū)分所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分面積占比四分之三以上的物業(yè)權(quán)利人且占總?cè)藬?shù)四分之三以上的物業(yè)權(quán)利人同意，其中舊住宅區(qū)所在地塊應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分面積占比百分之九十五以上且占總?cè)藬?shù)百分之九十五以上的物業(yè)權(quán)利人同意；

（二）用地包含兩個(gè)或者兩個(gè)以上地塊的，每一地塊物業(yè)權(quán)利人更新意愿應(yīng)當(dāng)符合前項(xiàng)規(guī)定，且物業(yè)權(quán)利人同意更新的面積不少于總用地面積的百分之八十；

（三）用地屬城中村、舊屋村或者原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和原村民在城中村、舊屋村范圍以外形成的建成區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位的股東大會(huì)表決同意進(jìn)行城市更新，或者符合前兩項(xiàng)規(guī)定，經(jīng)原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位同意。

申請(qǐng)將舊住宅區(qū)納入拆除重建類城市更新單元計(jì)劃，自發(fā)布征集意愿公告之日起十二個(gè)月內(nèi)未達(dá)到前款物業(yè)權(quán)利人更新意愿要求的，三年內(nèi)不得納入城市更新單元計(jì)劃。

第二十六條 申請(qǐng)將舊住宅區(qū)納入拆除重建類城市更新單元計(jì)劃的，建筑物建成年限應(yīng)當(dāng)在二十年以上，且滿足下列條件之一：

（一）需要根據(jù)規(guī)劃建設(shè)重大城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的；

（二）年久失修或者經(jīng)維修后仍無法滿足使用要求，或者存在嚴(yán)重安全隱患危及業(yè)主、物業(yè)使用人以及公共安全，只能通過拆除重建方式解決的；

（三）使用功能不齊全、配套設(shè)施不完善，經(jīng)評(píng)估后需要拆除重建的。

第二十七條 申請(qǐng)將舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)納入拆除重建類城市更新單元計(jì)劃的，建筑物建成年限不得少于十五年；建成年限未滿十五年，但是因規(guī)劃統(tǒng)籌或者社會(huì)公共利益需要的，可以按照本條例規(guī)定納入拆除重建類城市更新單元計(jì)劃。

第二十八條 拆除重建類城市更新單元規(guī)劃經(jīng)批準(zhǔn)后，物業(yè)權(quán)利人可以通過簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議、房地產(chǎn)作價(jià)入股或者房地產(chǎn)收購等方式將房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)益轉(zhuǎn)移到同一主體，形成單一權(quán)利主體。

屬于城中村拆除重建類城市更新項(xiàng)目的，除按照前款規(guī)定形成單一權(quán)利主體外，原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位可以與公開選擇的單一市場(chǎng)主體合作實(shí)施城市更新，也可以自行實(shí)施。

第二十九條 拆除重建類城市更新項(xiàng)目的市場(chǎng)主體與物業(yè)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)遵循平等、公平的原則簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議。

市城市更新部門應(yīng)當(dāng)制定并發(fā)布搬遷補(bǔ)償協(xié)議示范文本，包括協(xié)議生效時(shí)間、生效條件、搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和方式、協(xié)議有效期、權(quán)利義務(wù)、預(yù)告登記約定、不得加改擴(kuò)建、違約責(zé)任等內(nèi)容。

市場(chǎng)主體應(yīng)當(dāng)將已簽訂的搬遷補(bǔ)償協(xié)議報(bào)區(qū)城市更新部門備案。區(qū)城市更新部門應(yīng)當(dāng)將備案信息推送區(qū)住房建設(shè)部門和不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。被搬遷住房屬政策性住房的，區(qū)住房建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)報(bào)市住房建設(shè)部門審核。

第三十條 區(qū)城市更新部門負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)權(quán)利人更新意愿進(jìn)行核實(shí)。屬于本條例第二十五條第一款第三項(xiàng)規(guī)定情形的，區(qū)城市更新部門應(yīng)當(dāng)在物業(yè)權(quán)利人更新意愿核實(shí)階段組織區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察機(jī)構(gòu)、轄區(qū)街道辦事處和原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位對(duì)歷史違建物業(yè)權(quán)利人進(jìn)行核實(shí)，由經(jīng)核實(shí)的物業(yè)權(quán)利人與市場(chǎng)主體簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議。

第三十一條 搬遷補(bǔ)償協(xié)議簽訂后，市場(chǎng)主體可以按照約定向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理被搬遷房屋的相關(guān)預(yù)告登記。

預(yù)告登記的期限由雙方當(dāng)事人約定。約定登記有效期間，雙方當(dāng)事人可申請(qǐng)注銷預(yù)告登記。期限屆滿或者城市更新項(xiàng)目調(diào)出城市更新單元計(jì)劃的，預(yù)告登記失效。預(yù)告登記有效期內(nèi)，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人一致同意，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不受理被搬遷房屋的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移、抵押或者變更等登記業(yè)務(wù)。

第三十二條 屬于舊住宅區(qū)城市更新項(xiàng)目的，區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)在城市更新單元規(guī)劃批準(zhǔn)后，組織制定搬遷補(bǔ)償指導(dǎo)方案和公開選擇市場(chǎng)主體方案，經(jīng)專有部分面積占比百分之九十五以上且占總?cè)藬?shù)百分之九十五以上的物業(yè)權(quán)利人同意后，采用公開、公平、公正的方式選定市場(chǎng)主體，由選定的市場(chǎng)主體與全體物業(yè)權(quán)利人簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議。

被選定的市場(chǎng)主體應(yīng)當(dāng)符合國家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理的相關(guān)規(guī)定，與城市更新規(guī)模、項(xiàng)目定位相適應(yīng)，并具有良好的社會(huì)信譽(yù)。

第三十三條 城市更新項(xiàng)目實(shí)施過程中，需要變更計(jì)劃申報(bào)主體的，應(yīng)當(dāng)按照本條例第二十五條第一款的規(guī)定，重新征集物業(yè)權(quán)利人更新意愿，并在厘清經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系后將變更情況報(bào)區(qū)城市更新部門備案。區(qū)城市更新部門負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)權(quán)利人更新意愿達(dá)成情況和變更后市場(chǎng)主體的資質(zhì)要求等進(jìn)行核實(shí)。

第三十四條 城市更新搬遷補(bǔ)償可以采用產(chǎn)權(quán)置換、貨幣補(bǔ)償或者兩者相結(jié)合等方式，由物業(yè)權(quán)利人自愿選擇。政策性住房原則上采取產(chǎn)權(quán)置換方式，補(bǔ)償與被拆除住房產(chǎn)權(quán)限制條件相同的住房。

已登記的商品性質(zhì)住宅物業(yè)采用原地產(chǎn)權(quán)置換的，按照套內(nèi)面積不少于一比一的比例進(jìn)行補(bǔ)償；產(chǎn)權(quán)置換的實(shí)際面積不得少于約定面積，因誤差導(dǎo)致超出面積在百分之三以內(nèi)的，物業(yè)權(quán)利人可以不再支付超出面積部分的房?jī)r(jià)。安置補(bǔ)償費(fèi)最遲應(yīng)當(dāng)在物業(yè)權(quán)利人搬離之日起按約定給付。

前款規(guī)定以外的其他合法建筑和歷史違建的搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由市場(chǎng)主體與物業(yè)權(quán)利人參照本市房屋征收相關(guān)規(guī)定協(xié)商確定。

第三十五條 已簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議的專有部分面積占比或者物業(yè)權(quán)利人人數(shù)占比不低于百分之九十五時(shí)，市場(chǎng)主體與未簽約業(yè)主經(jīng)充分協(xié)商仍協(xié)商不成的，可以向項(xiàng)目所在地的區(qū)人民政府申請(qǐng)調(diào)解，區(qū)人民政府也可以召集有關(guān)當(dāng)事人進(jìn)行調(diào)解。

第三十六條 舊住宅區(qū)已簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議的專有部分面積和物業(yè)權(quán)利人人數(shù)占比均不低于百分之九十五，且經(jīng)區(qū)人民政府調(diào)解未能達(dá)成一致的，為了維護(hù)和增進(jìn)社會(huì)公共利益，推進(jìn)城市規(guī)劃的實(shí)施，區(qū)人民政府可以依照法律、行政法規(guī)及本條例相關(guān)規(guī)定對(duì)未簽約部分房屋實(shí)施征收。

城中村合法住宅、住宅類歷史違建部分，已簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議的物業(yè)權(quán)利人人數(shù)占比不低于百分之九十五的，可以參照前款規(guī)定由區(qū)人民政府對(duì)未簽約住宅類房屋依法實(shí)施征收。

第三十七條 依照本條例規(guī)定對(duì)未簽約房屋實(shí)施征收的，可以不納入全市年度房屋征收計(jì)劃，由區(qū)人民政府參照國家和本市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償?shù)挠嘘P(guān)規(guī)定，依法分別作出征收決定。

被征收人對(duì)征收決定或補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。

被征收人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟，又不履行征收決定確定的義務(wù)的，區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)自期限屆滿之日起三個(gè)月內(nèi)向人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。

第三十八條 在區(qū)人民政府依法作出征收決定前，尚未簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議的物業(yè)權(quán)利人與市場(chǎng)主體協(xié)商簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議的，市場(chǎng)主體應(yīng)當(dāng)在簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議后三個(gè)工作日內(nèi)告知區(qū)人民政府。區(qū)人民政府對(duì)該房屋的征收程序終止。

第三十九條 區(qū)人民政府征收取得的物業(yè)權(quán)利，由相關(guān)部門按照有關(guān)規(guī)定與市場(chǎng)主體協(xié)商簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議。

第四十條 城市更新項(xiàng)目拆除范圍內(nèi)形成單一權(quán)利主體或者合作實(shí)施主體的，應(yīng)當(dāng)向區(qū)城市更新部門申請(qǐng)確認(rèn)實(shí)施主體。

區(qū)城市更新部門應(yīng)當(dāng)與實(shí)施主體簽訂項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)管協(xié)議，按照有關(guān)規(guī)定明確下列事項(xiàng)：

（一）實(shí)施主體按照城市更新單元規(guī)劃要求應(yīng)當(dāng)履行的無償移交公共用地、城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房、公共住房等義務(wù)，以及相應(yīng)接收部門；

（二）實(shí)施主體按照搬遷補(bǔ)償協(xié)議應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)；

（三）城市更新項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排及完成時(shí)限；

（四）設(shè)立資金監(jiān)管賬戶或者其他監(jiān)管措施；

（五）違約責(zé)任；

（六）雙方需要約定的其他事項(xiàng)。

涉及產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的，實(shí)施主體還應(yīng)當(dāng)與區(qū)產(chǎn)業(yè)主管部門簽訂產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議，明確監(jiān)管要求，并將產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議作為土地使用權(quán)出讓合同附件。

第四十一條 確認(rèn)實(shí)施主體后，區(qū)城市更新部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)通過城市更新信息系統(tǒng)通知各有關(guān)部門和不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，暫停辦理涉及城市更新項(xiàng)目拆除范圍內(nèi)物業(yè)的審批、登記等事項(xiàng)。

第四十二條 無償移交給政府的公共用地中，用于建設(shè)與城市更新項(xiàng)目配套的城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先安排，與城市更新項(xiàng)目同步實(shí)施。相關(guān)部門也可以委托實(shí)施主體代為建設(shè)。

第四十三條 除提前向政府無償移交公共用地，且經(jīng)區(qū)人民政府同意拆除該用地上建筑物的情形外，城市更新單元拆除范圍內(nèi)建筑物應(yīng)當(dāng)在區(qū)城市更新部門與實(shí)施主體簽訂項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)管協(xié)議后，方可按規(guī)定拆除。實(shí)施主體應(yīng)當(dāng)在拆除施工十五日前，向區(qū)住房建設(shè)部門辦理備案手續(xù)。

建筑物拆除后，由物業(yè)權(quán)利人或者其委托的實(shí)施主體依法辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬注銷登記手續(xù)。

第四十四條 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬注銷登記完成后，實(shí)施主體應(yīng)當(dāng)先按照規(guī)劃要求向政府無償移交公共用地，再申請(qǐng)以協(xié)議方式取得更新單元規(guī)劃確定的開發(fā)建設(shè)用地使用權(quán)，并簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。項(xiàng)目拆除范圍內(nèi)的原土地使用權(quán)自動(dòng)終止，出讓后的土地使用權(quán)期限重新起算。

國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同應(yīng)當(dāng)明確城市更新單元規(guī)劃和項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)管協(xié)議的相關(guān)內(nèi)容。

拆除范圍內(nèi)土地涉及未完善土地征轉(zhuǎn)用補(bǔ)償手續(xù)的，在簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同前，由原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位自行厘清經(jīng)濟(jì)關(guān)系后與相關(guān)部門簽訂完善手續(xù)的協(xié)議，政府不再另行補(bǔ)償。

第四十五條 被搬遷人選擇產(chǎn)權(quán)置換的，置換物業(yè)按照經(jīng)區(qū)城市更新部門備案的搬遷補(bǔ)償協(xié)議約定登記至被搬遷人名下，依法免征契稅。

第四章 綜合整治類城市更新

第四十六條 綜合整治類城市更新是指在維持現(xiàn)狀建設(shè)格局基本不變的前提下，采取修繕、加建、改建、擴(kuò)建、局部拆建或者改變功能等一種或者多種措施，對(duì)建成區(qū)進(jìn)行重新完善的活動(dòng)。

第四十七條 綜合整治類城市更新主要包括下列內(nèi)容：

（一）修繕建筑物外觀；

（二）加建電梯、連廊、樓梯和遮蔽通道等輔助性設(shè)施；

（三）完善道路交通、給排水、供電、燃?xì)?、消防、安防、垃圾分類、通信等公共服?wù)設(shè)施；

（四）增設(shè)或改造養(yǎng)老、文化、教育、衛(wèi)生、托育、體育、快遞、停車場(chǎng)、充電設(shè)施、社會(huì)治安等各類社區(qū)服務(wù)設(shè)施；

（五）保護(hù)、活化利用不可移動(dòng)文物或者歷史風(fēng)貌區(qū)、歷史建筑；

（六）改變建筑物功能；

（七）其他加建、改建、擴(kuò)建或者局部拆建行為。

第四十八條 實(shí)施綜合整治類城市更新不得影響原有建筑物主體結(jié)構(gòu)安全和消防安全，原則上不得改變土地規(guī)劃用途。涉及加建、改建、擴(kuò)建、局部拆建的，所在區(qū)域應(yīng)當(dāng)未被列入土地整備計(jì)劃、拆除重建類城市更新單元計(jì)劃。

第四十九條 綜合整治類城市更新項(xiàng)目涉及加建、改建、擴(kuò)建、局部拆建等活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)按照本條例第八條規(guī)定的程序?qū)嵤?。相關(guān)計(jì)劃規(guī)劃制定、實(shí)施主體確認(rèn)、原有建筑物拆除和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬注銷登記、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓等環(huán)節(jié)參照拆除重建類城市更新相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第五十條 舊住宅區(qū)和舊商業(yè)區(qū)因配套設(shè)施不完善或者建筑和設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較低的，可以采取整飾建筑外觀、加建電梯、設(shè)置連廊、增設(shè)停車位等措施實(shí)施綜合整治類城市更新。

實(shí)施前款所列綜合整治措施的，可以按規(guī)定啟用物業(yè)專項(xiàng)維修資金。

第五十一條 鼓勵(lì)舊工業(yè)區(qū)開展融合加建、改建、擴(kuò)建、局部拆建等方式的綜合整治類城市更新。

舊工業(yè)區(qū)開展綜合整治類城市更新的，應(yīng)當(dāng)符合本市產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向，并按要求向政府無償移交一定比例的用地、用房。

舊工業(yè)區(qū)綜合整治類城市更新擬由物業(yè)權(quán)利人以外的市場(chǎng)主體實(shí)施的，市場(chǎng)主體被確認(rèn)為實(shí)施主體后，可以申請(qǐng)對(duì)原土地使用權(quán)合同進(jìn)行變更或者簽訂補(bǔ)充協(xié)議。舊工業(yè)區(qū)經(jīng)綜合整治類城市更新后新引進(jìn)的企業(yè)其產(chǎn)業(yè)類型等應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策要求。

第五十二條 因消除安全隱患、完善產(chǎn)業(yè)及配套功能、改善空間環(huán)境品質(zhì)等目的對(duì)舊工業(yè)區(qū)開展綜合整治類城市更新，增加面積不超過現(xiàn)狀建筑面積百分之十五的電梯、連廊、樓梯、配電房等輔助性設(shè)施的，可以適當(dāng)簡(jiǎn)化相關(guān)程序。

第五十三條 市城市更新部門負(fù)責(zé)組織劃定城中村綜合整治分區(qū)范圍。劃入綜合整治分區(qū)范圍的城中村，不得開展以拆除重建為主的城市更新活動(dòng)。

城中村內(nèi)的現(xiàn)狀居住片區(qū)和商業(yè)區(qū)，可以由區(qū)人民政府組織開展綜合整治類城市更新活動(dòng)。

第五章 保障和監(jiān)督

第五十四條 市、區(qū)城市更新部門應(yīng)當(dāng)將城市更新工作經(jīng)費(fèi)納入部門預(yù)算管理，市、區(qū)財(cái)政部門按照規(guī)定統(tǒng)籌保障有關(guān)資金需求。

第五十五條 城市更新項(xiàng)目依法免收各項(xiàng)行政事業(yè)性收費(fèi)。

第五十六條 鼓勵(lì)實(shí)施主體參與文物、歷史風(fēng)貌區(qū)、歷史建筑的保護(hù)、修繕和活化利用以及古樹名木的保護(hù)工作。

對(duì)于城市更新單元內(nèi)保留的文物、歷史風(fēng)貌區(qū)和歷史建筑或者主管部門認(rèn)定的歷史風(fēng)貌區(qū)和歷史建筑線索等歷史文脈，應(yīng)當(dāng)實(shí)施原址保護(hù)。

第五十七條 實(shí)施主體在城市更新中承擔(dān)文物、歷史風(fēng)貌區(qū)、歷史建筑保護(hù)、修繕和活化利用，或者按規(guī)劃配建城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房、公共住房以及增加城市公共空間等情形的，可以按規(guī)定給予容積率轉(zhuǎn)移或者獎(jiǎng)勵(lì)。

第五十八條 經(jīng)批準(zhǔn)納入城市更新單元計(jì)劃的城市更新項(xiàng)目，更新單元內(nèi)存在用地手續(xù)不完善的建成區(qū)的，應(yīng)當(dāng)按照尊重歷史、公平合理、利益共享的原則和有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處置后完善用地手續(xù)。

第五十九條 城市更新后用地功能規(guī)劃變更為居住用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地、公共管理與公共服務(wù)用地或者新型產(chǎn)業(yè)用地的，實(shí)施主體應(yīng)當(dāng)對(duì)建設(shè)用地開展土壤污染狀況調(diào)查，調(diào)查后按照土壤污染防治規(guī)定滿足使用要求并且未列入建設(shè)用地土壤污染風(fēng)險(xiǎn)管控和修復(fù)名錄的，方可向政府無償移交公共用地和申請(qǐng)辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓手續(xù)。

第六十條 城市更新單元計(jì)劃經(jīng)批準(zhǔn)后，由區(qū)人民政府發(fā)布公告，禁止在城市更新單元范圍內(nèi)擅自加建、改建、擴(kuò)建，禁止改變房屋和土地用途。違反規(guī)定的，依照《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察條例》等法規(guī)規(guī)定處理。

第六十一條 城市更新項(xiàng)目以產(chǎn)權(quán)置換方式進(jìn)行補(bǔ)償?shù)?，?shí)施主體在辦理房地產(chǎn)銷售時(shí)，應(yīng)當(dāng)向區(qū)住房建設(shè)部門告知用于產(chǎn)權(quán)置換房屋的數(shù)量、面積和位置。區(qū)住房建設(shè)部門根據(jù)實(shí)施主體的報(bào)告以及經(jīng)備案的搬遷補(bǔ)償協(xié)議將用于產(chǎn)權(quán)置換的房屋預(yù)先保留，不予銷售。

第六十二條 城市更新項(xiàng)目配建的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房、公共住房等，實(shí)施主體不得銷售或者用作抵押。

實(shí)施主體未按照要求完成創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房、公共住房等配建的，不予通過規(guī)劃核實(shí)。

第六十三條 市、區(qū)城市更新部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)城市更新項(xiàng)目的實(shí)施監(jiān)督。在項(xiàng)目申請(qǐng)房地產(chǎn)銷售、規(guī)劃核實(shí)時(shí)，應(yīng)當(dāng)核實(shí)項(xiàng)目搬遷補(bǔ)償方案和項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)管協(xié)議的執(zhí)行情況。

第六章 法律責(zé)任

第六十四條 相關(guān)部門及其工作人員在城市更新工作中不履行職責(zé)或者不正確履行職責(zé)的，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第六十五條 違反本條例第三十條規(guī)定，市場(chǎng)主體與未經(jīng)核查確認(rèn)的物業(yè)權(quán)利人簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議的，由區(qū)城市更新部門給予警告，并責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處五十萬元以上一百萬元以下罰款。

第六十六條 未經(jīng)本條例第十七條第一款規(guī)定確定為城市更新單元計(jì)劃申報(bào)主體，擅自在舊住宅區(qū)開展現(xiàn)狀調(diào)研、意愿征集等城市更新單元計(jì)劃申報(bào)前期工作的，由區(qū)城市更新部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處一百萬元以上五百萬元以下罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第六十七條 違反本條例第四十三條第一款規(guī)定，拆除建筑物之前未進(jìn)行備案的，由區(qū)住房建設(shè)部門責(zé)令限期改正，并按拆除部分建筑面積每平方米處以二千元罰款，未按要求備案造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第六十八條 違反本條例第六十一條、第六十二條規(guī)定銷售、抵押置換房屋或者配建用房的，由市、區(qū)住房建設(shè)部門責(zé)令停止違法行為，沒收部分或者全部保證金，沒收違法所得，可以并處已銷售商品房?jī)r(jià)款百分之三十以上百分之五十以下的罰款。

第六十九條 有關(guān)單位和個(gè)人在開展物業(yè)權(quán)利人更新意愿征集、城市更新單元計(jì)劃申報(bào)、城市更新單元規(guī)劃編制、簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議等城市更新工作中，有欺詐、脅迫、侵犯?jìng)€(gè)人隱私、偽造或者變?cè)煳募?、傳播虛假信息等行為的，五年?nèi)禁止參與城市更新活動(dòng)，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)查處，責(zé)令改正，并納入誠信檔案管理；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第七章 附則

第七十條 本條例中下列用語的含義：

（一）城市建成區(qū)，包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村和舊屋村等類型；

（二）歷史風(fēng)貌區(qū)，是指?jìng)鹘y(tǒng)建筑風(fēng)貌格局基本完整，歷史街巷和歷史環(huán)境要素真實(shí)，體現(xiàn)了傳統(tǒng)文化思想、民系特色、地域特征或者時(shí)代風(fēng)格，并且未公布為歷史文化街區(qū)的地區(qū)；

（三）歷史建筑，是指反映深圳城市建設(shè)歷史和文化傳統(tǒng)或者在深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)改革開放史上具有重要意義，具有時(shí)代特征和地域特色，并且未公布為文物保護(hù)單位，也未登記為不可移動(dòng)文物的建（構(gòu)）筑物。

第七十一條 本條例有關(guān)舊住宅區(qū)未簽約部分房屋實(shí)施征收的具體辦法，由市人民政府另行制定。

本條例實(shí)施之前，城市更新單元計(jì)劃已經(jīng)批準(zhǔn)的舊住宅區(qū)和城中村拆除重建類城市更新項(xiàng)目，簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議比例符合第三十六條規(guī)定要求的，可以適用本條例有關(guān)征收的規(guī)定。

第七十二條 本條例自2021年3月1日起施行。

《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》解讀

市人大常委會(huì)法工委

《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）經(jīng)深圳市第六屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第四十六次會(huì)議于2020年12月30日通過，自2021年3月1日起施行。現(xiàn)將有關(guān)情況解讀如下。

一、立法的必要性

（一）是承擔(dān)先行示范區(qū)使命、踐行共建共治共享發(fā)展理念的需要

2019年8月，中共中央國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于支持深圳建設(shè)中國特色社會(huì)主義先行示范區(qū)的意見》要求，要在城市空間統(tǒng)籌利用等重點(diǎn)領(lǐng)域深化改革、先行先試。為此，我市立足改革創(chuàng)新、先行示范，在全國率先開展城市更新立法，在堅(jiān)持政府統(tǒng)籌的前提下，以市場(chǎng)化模式推進(jìn)城市更新，充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置的決定性作用，調(diào)動(dòng)政府、業(yè)主和開發(fā)建設(shè)單位等多個(gè)方面的積極性，達(dá)到合作共贏的目標(biāo)，確保社會(huì)公共利益和城市發(fā)展長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的實(shí)現(xiàn)，更好踐行共建共治共享的發(fā)展理念，彰顯以民為本的法治思想。

（二）是拓展城市發(fā)展空間、促進(jìn)城市轉(zhuǎn)型升級(jí)的需要

經(jīng)過四十年的高速發(fā)展，深圳在全國率先進(jìn)入存量土地開發(fā)階段，需要通過盤活存量土地進(jìn)行二次開發(fā)，實(shí)現(xiàn)土地資源的節(jié)約集約利用。傳統(tǒng)的舊改模式存量改造所需資金規(guī)模龐大，完全依靠政府投入難以持續(xù)。此外，深圳歷史遺留用地問題突出，僅僅依靠單一的舊城改造和拆遷安置政策難以解決。城市更新作為深圳土地改革的重要一環(huán)，客觀上盤活了存量土地，提高了土地利用效率，同時(shí)，有利于完善公共服務(wù)設(shè)施，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，改善城市投資環(huán)境和人居環(huán)境，推動(dòng)城市可持續(xù)發(fā)展。

（三）是破解城市更新深層障礙、推動(dòng)城市更新高質(zhì)量發(fā)展的需要

經(jīng)過十多年的探索和積累，深圳城市更新工作取得了一些成效，在理論和實(shí)踐中積累了一些經(jīng)驗(yàn)，在全省乃至全國均產(chǎn)生了較大的影響。隨著城市更新工作進(jìn)入精耕細(xì)作階段，問題與困難也不斷凸顯，如城市更新項(xiàng)目推進(jìn)緩慢、補(bǔ)償缺乏定量標(biāo)準(zhǔn)、個(gè)別物業(yè)權(quán)利人不愿意與市場(chǎng)主體簽訂搬遷安置協(xié)議等問題已成為制約我市城市更新有序推進(jìn)的深層障礙，僅依靠現(xiàn)有的政策規(guī)定難以全盤破解，迫切需要通過立法予以規(guī)范，進(jìn)一步明確城市更新的目標(biāo)和原則，優(yōu)化城市更新體制機(jī)制，完善更新改造的實(shí)施方式和程序，保障城市更新雙方當(dāng)事人及利害關(guān)系人的合法權(quán)益，推動(dòng)城市更新工作從高速發(fā)展向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變，為我市城市更新工作提供法治保障，進(jìn)一步提升城市品質(zhì)和競(jìng)爭(zhēng)力。

二、主要內(nèi)容和制度創(chuàng)新

（一）關(guān)于市場(chǎng)化運(yùn)作的更新方式

市場(chǎng)化運(yùn)作是我市城市更新的重要機(jī)制創(chuàng)新。《綜合改革試點(diǎn)實(shí)施方案》指出，要探索利用存量建設(shè)用地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的市場(chǎng)化機(jī)制，完善一二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的土地市場(chǎng)服務(wù)監(jiān)管體系?！稐l例》貫徹落實(shí)實(shí)施方案的要求，在全國率先探索城市更新市場(chǎng)化運(yùn)作路徑，在堅(jiān)持政府統(tǒng)籌的前提下，主要實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作模式，由物業(yè)權(quán)利人自主選擇的開發(fā)建設(shè)單位（以下統(tǒng)稱市場(chǎng)主體）負(fù)責(zé)申報(bào)更新單元計(jì)劃、編制更新單元規(guī)劃、開展搬遷談判、組織項(xiàng)目實(shí)施等活動(dòng)，充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置的決定性作用。一方面，政府通過定規(guī)劃、定政策、定標(biāo)準(zhǔn)，抓統(tǒng)籌、抓服務(wù)、抓監(jiān)管發(fā)揮引領(lǐng)作用，市場(chǎng)主體則具體負(fù)責(zé)搬遷談判和項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施，實(shí)現(xiàn)政府和市場(chǎng)雙輪驅(qū)動(dòng)，保持城市更新活力；另一方面，明確重點(diǎn)城市更新單元開發(fā)和成片連片改造，以及市場(chǎng)難以有效發(fā)揮作用情形下的城市更新由政府組織實(shí)施，突出政府的統(tǒng)籌謀劃和系統(tǒng)布局，確保社會(huì)公共利益和城市發(fā)展長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的實(shí)現(xiàn)。

（二）明確城市更新的原則目標(biāo)和總體要求

《條例》立足建設(shè)社會(huì)主義先行示范區(qū)的要求，對(duì)城市更新應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)把握的原則性、方向性問題進(jìn)行明確。

一是明確了城市更新應(yīng)當(dāng)遵循的原則，強(qiáng)調(diào)城市更新應(yīng)當(dāng)遵循政府統(tǒng)籌、規(guī)劃引領(lǐng)、公益優(yōu)先、節(jié)約集約、市場(chǎng)運(yùn)作、公眾參與的原則。（第三條）

二是明確了城市更新的具體目標(biāo)，強(qiáng)調(diào)城市更新要著眼于加強(qiáng)公共設(shè)施建設(shè)，提升城市功能品質(zhì)；拓展市民活動(dòng)空間，改善城市人居環(huán)境；推進(jìn)環(huán)保節(jié)能改造，實(shí)現(xiàn)城市綠色發(fā)展；注重歷史文化保護(hù)，保持城市特色風(fēng)貌；優(yōu)化城市總體布局，增強(qiáng)城市發(fā)展動(dòng)能。（第四條）

三是明確了城市更新的總體要求，強(qiáng)調(diào)拆除重建和綜合整治并重，并做好與土地整備、公共住房建設(shè)、農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑處理等工作有機(jī)銜接，相互協(xié)調(diào)，促進(jìn)存量低效用地再開發(fā)。（第十條、第三章、第四章）

四是明確了城市更新的公益優(yōu)先導(dǎo)向，強(qiáng)調(diào)城市更新項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保障公共利益的落實(shí)，用于建設(shè)與城市更新項(xiàng)目配套的城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施應(yīng)當(dāng)優(yōu)先安排，與城市更新項(xiàng)目同步設(shè)施。（第四十二條）

五是明確了城市更新的歷史文化保護(hù)責(zé)任，強(qiáng)調(diào)城市更新應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)歷史風(fēng)貌區(qū)和歷史建筑的保護(hù)與活化利用，繼承和弘揚(yáng)優(yōu)秀歷史文化遺產(chǎn)，促進(jìn)城市建設(shè)與社會(huì)文化協(xié)調(diào)發(fā)展。（第十一條、第五十六條、第五十七條）

（三）關(guān)于嚴(yán)格規(guī)范城市更新規(guī)劃與計(jì)劃管理

目前深圳的城市更新規(guī)劃計(jì)劃體系主要由市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃、城市更新單元計(jì)劃與單元規(guī)劃組成。為保障全市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)和任務(wù)的有序?qū)嵤?，合理引?dǎo)城市更新單元的更新方向、規(guī)劃功能結(jié)構(gòu)以及土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，充分發(fā)揮城市更新單元計(jì)劃的調(diào)控作用，《條例》對(duì)城市更新規(guī)劃與計(jì)劃管理作出了具體規(guī)定。

一是發(fā)揮規(guī)劃引領(lǐng)作用。規(guī)定市城市更新部門應(yīng)當(dāng)按照全市國土空間總體規(guī)劃，組織編制全市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃，作為城市更新單元?jiǎng)澏?、城市更新單元?jì)劃制定和規(guī)劃編制的重要依據(jù)。（第十三條）

二是明確城市更新單元實(shí)行計(jì)劃管理。規(guī)定城市更新計(jì)劃依照城市更新專項(xiàng)規(guī)劃和法定圖則等法定規(guī)劃制定，實(shí)行有效期管理，并對(duì)城市更新單元計(jì)劃申報(bào)主體和申報(bào)條件作出了具體規(guī)定。（第十五條、第十七條、第十八條、第二十五條至第二十七條）

三是明確了城市更新單元規(guī)劃編制要求。規(guī)定城市更新單元規(guī)劃是城市更新項(xiàng)目實(shí)施的規(guī)劃依據(jù)，根據(jù)城市更新單元計(jì)劃、有關(guān)技術(shù)規(guī)劃并結(jié)合法定圖則等各項(xiàng)控制要求進(jìn)行編制。（第二十條、第二十一條）

（四）關(guān)于規(guī)范城市更新市場(chǎng)主體行為

為了進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)秩序，促進(jìn)城市更新市場(chǎng)健康發(fā)展，《條例》從多個(gè)方面對(duì)市場(chǎng)主體及其開發(fā)建設(shè)行為進(jìn)行規(guī)范。

一是明確市場(chǎng)主體準(zhǔn)入門檻和選定市場(chǎng)主體方式，規(guī)定參與城市更新的市場(chǎng)主體必須是具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)。舊住宅區(qū)城市更新項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)采用公開、公平、公正的方式選定市場(chǎng)主體，被選定的市場(chǎng)主體應(yīng)當(dāng)符合國家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理的相關(guān)規(guī)定，與城市更新規(guī)模、項(xiàng)目定位相適應(yīng)，并具有良好的社會(huì)信譽(yù)。（第七條、第三十二條）

二是規(guī)定市場(chǎng)主體變更程序，明確在更新項(xiàng)目實(shí)施過程中，需要變更計(jì)劃申報(bào)主體的，應(yīng)當(dāng)重新征集物業(yè)權(quán)利人的更新意愿并報(bào)區(qū)更新主管部門備案。（第三十三條）

三是建立市場(chǎng)退出機(jī)制，規(guī)定申請(qǐng)將舊住宅區(qū)納入拆除重建類城市更新單元計(jì)劃，自發(fā)布征集意愿公告之日起十二個(gè)月內(nèi)未達(dá)到物業(yè)權(quán)利人更新意愿要求的，三年內(nèi)不得納入城市更新單元計(jì)劃。（第二十五條）

四是規(guī)范市場(chǎng)主體的開發(fā)行為，明確對(duì)于市場(chǎng)主體違反條例相關(guān)規(guī)定給予相應(yīng)處罰，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。（第六十五條至第六十九條）

（五）關(guān)于保護(hù)城市更新物業(yè)權(quán)利人的合法權(quán)益

為了更好地保護(hù)物業(yè)權(quán)利人的合法權(quán)益，《條例》從信息公開、補(bǔ)償方式、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)權(quán)注銷等多個(gè)方面進(jìn)行了一系列制度設(shè)計(jì)。

一是規(guī)定信息公開范圍。要求加強(qiáng)城市更新信息系統(tǒng)建設(shè)，依法公開信息，保障公眾對(duì)城市更新政策制定、計(jì)劃規(guī)劃編制、實(shí)施主體確認(rèn)、搬遷補(bǔ)償方案等關(guān)鍵環(huán)節(jié)和重要事項(xiàng)的知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)。（第九條、第十二條）

二是規(guī)定多種搬遷補(bǔ)償方式。明確物業(yè)權(quán)利人可以自主選擇產(chǎn)權(quán)置換、貨幣補(bǔ)償或者兩者相結(jié)合的搬遷補(bǔ)償方式，充分尊重物業(yè)權(quán)利人的自主意愿，發(fā)揮居民的積極性。（第三十四條）

三是規(guī)定搬遷安置最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。明確已登記的商品性質(zhì)住宅物業(yè)（即紅本住宅）采用原地產(chǎn)權(quán)置換的，按照套內(nèi)面積不少于1:1的比例進(jìn)行補(bǔ)償，其他合法建筑和歷史違建的搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由市場(chǎng)主體與物業(yè)權(quán)利人參照本市房屋征收相關(guān)規(guī)定協(xié)商確定。（第三十四條）

四是規(guī)定面積誤差處置方式。明確要求產(chǎn)權(quán)置換的實(shí)際面積不得少于約定面積，產(chǎn)權(quán)置換面積因誤差導(dǎo)致超出面積在3%以內(nèi)的，物業(yè)權(quán)利人可以不再支付超面積部分的房?jī)r(jià)，切實(shí)增強(qiáng)人民群眾的獲得感。（第三十四條）

五是規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬注銷節(jié)點(diǎn)。明確市場(chǎng)主體與區(qū)城市更新部門簽訂項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)管協(xié)議，并向區(qū)住房建設(shè)部門備案后，方可按規(guī)定拆除建筑物。建筑物拆除后，由物業(yè)權(quán)利人或其委托的市場(chǎng)主體依法辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬注銷登記手續(xù)，最大限度保護(hù)物業(yè)權(quán)利人的合法權(quán)益。（第四十三條）

（六）關(guān)于破解城市更新搬遷難的問題

為了有效破解城市更新搬遷難問題，《條例》創(chuàng)設(shè)了“個(gè)別征收+行政訴訟”制度，規(guī)定舊住宅區(qū)城市更新項(xiàng)目個(gè)別業(yè)主經(jīng)行政調(diào)解后仍未能簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議的情況下，為了維護(hù)和增進(jìn)社會(huì)公共利益，推進(jìn)城市規(guī)劃的實(shí)施，區(qū)人民政府可以對(duì)未簽約部分房屋實(shí)施征收。我們認(rèn)為，城市更新改造是城市規(guī)劃實(shí)施的組成部分，是對(duì)城市整體空間與土地價(jià)值的重構(gòu)。開展城市更新的目的是落實(shí)城市規(guī)劃，提升城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和管理水平，完善公共服務(wù)配套設(shè)施，改善人居環(huán)境質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)對(duì)周圍片區(qū)的良性輻射，帶動(dòng)整個(gè)城市的可持續(xù)發(fā)展，符合《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》有關(guān)基于公共利益予以征收的規(guī)定精神。《條例》進(jìn)一步明確了政府實(shí)施征收的適用情形、征收程序和補(bǔ)償方案，具體規(guī)定如下。

一是舊住宅區(qū)已簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議的專有部分面積和物業(yè)權(quán)利人人數(shù)占比均不低于百分之九十五，且經(jīng)區(qū)人民政府調(diào)解未能達(dá)成一致的，為了維護(hù)和增進(jìn)社會(huì)公共利益，推進(jìn)城市規(guī)劃的實(shí)施，區(qū)人民政府可以依照法律、行政法規(guī)及本條例相關(guān)規(guī)定對(duì)未簽約部分房屋實(shí)施征收。城中村合法住宅、住宅類歷史違建部分可參照?qǐng)?zhí)行。（第三十六條）

二是依照本條例規(guī)定對(duì)未簽約房屋實(shí)施征收的，可以不納入全市年度房屋征收計(jì)劃，由區(qū)人民政府參照國家和本市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償?shù)挠嘘P(guān)規(guī)定，依法分別作出征收決定。被征收人對(duì)征收決定或補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。（第三十七條）

三是在區(qū)人民政府依法作出征收決定前，尚未簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議的物業(yè)權(quán)利人與市場(chǎng)主體協(xié)商簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議的，市場(chǎng)主體應(yīng)當(dāng)在簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議后三個(gè)工作日內(nèi)告知區(qū)人民政府。區(qū)人民政府對(duì)該房屋的征收程序終止。（第三十八條）

四是區(qū)人民政府征收取得的物業(yè)權(quán)利，由相關(guān)部門按照有關(guān)規(guī)定與市場(chǎng)主體協(xié)商簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議。（第三十九條）