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2021年不買(mǎi)房，5年后買(mǎi)不起還是隨便挑？馬光遠(yuǎn)和王健林觀點(diǎn)一致

“有房才有家，先成家再立業(yè)”是我們國(guó)家的傳統(tǒng)思想，在這種傳統(tǒng)思想影響下，房子已經(jīng)不再是普通的居住地方，而是家的象征。所以，房子是人們生活的必需品，直接關(guān)乎著一個(gè)家庭的幸福生活。另外，隨著房?jī)r(jià)的持續(xù)不斷上漲，房子已經(jīng)慢慢成為了財(cái)富的象征，人們買(mǎi)房子越來(lái)越困難，這導(dǎo)致現(xiàn)在在城市中，房子已經(jīng)和人們的愛(ài)情和婚姻掛鉤了。更重要的是，城市中的房子還被賦予了很多屬性，比如和孩子的教育掛鉤，和公共醫(yī)療以及社會(huì)福利待遇掛鉤等等。正是因?yàn)橐陨系脑?，讓房子變得越?lái)越重要，但是現(xiàn)如今的房?jī)r(jià)，很多人根本就買(mǎi)不起房子，只能望樓興嘆。目前，我們國(guó)家有2.2億人租房生活，雖然租房生活能解決最基礎(chǔ)的居住問(wèn)題，但是并不能給人們帶來(lái)歸屬感和安全感，更不能享受和買(mǎi)房同等的權(quán)益。因此，就算房?jī)r(jià)非常高，很多人依舊要想辦法去購(gòu)買(mǎi)一套屬于自己的房子

根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在2000年時(shí)，全國(guó)平均房?jī)r(jià)在2000元/平方米左右，看似這個(gè)價(jià)格很低，但是在2000年時(shí)，人們工資普遍在五六百元，2000元的房?jī)r(jià)也是非常高的。而截至目前，我們國(guó)家的平均房?jī)r(jià)已經(jīng)突破萬(wàn)元大關(guān)，也就是說(shuō)在過(guò)去20年里，僅平均房?jī)r(jià)就上漲了4倍之多，很多城市的房?jī)r(jià)更是上漲了十幾倍甚至幾十倍。可以看出，房?jī)r(jià)上漲的速度遠(yuǎn)高于工資上漲的速度，所以隨著房?jī)r(jià)不斷地上漲，導(dǎo)致很多人越來(lái)越買(mǎi)不起房子了。就比如筆者有一位粉絲抱怨說(shuō)，自己以前手里存的錢(qián)不夠全款買(mǎi)房，但是又努力工作掙錢(qián)10年后，發(fā)現(xiàn)自己存的錢(qián)僅夠房子首付

而隨著房?jī)r(jià)的上漲，頭腦靈活的人都看到了賺錢(qián)的機(jī)會(huì)，很多人都開(kāi)始投資囤積房產(chǎn)，買(mǎi)了房子之后就可以等著房?jī)r(jià)上漲掙錢(qián)了。隨著房?jī)r(jià)的上漲，投資房產(chǎn)的人都掙到了錢(qián)，由于我們國(guó)家的人對(duì)房子有特殊的感情，加之普通人的投資渠道比較匱乏，最后導(dǎo)致越來(lái)越多的人開(kāi)始投資房產(chǎn)了。雖然過(guò)去我們國(guó)家的住房資源非常匱乏，但是自從1998年住宅全面商品化改革之后，房地產(chǎn)行業(yè)就開(kāi)始了20多年的黃金發(fā)展時(shí)期。經(jīng)過(guò)20多年的高速發(fā)展，目前已經(jīng)解決了我們國(guó)家住房資源緊缺的問(wèn)題，同時(shí)住房資源也已經(jīng)過(guò)剩了。更重要的是，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，我們國(guó)家的人們對(duì)住房的擁有率也越來(lái)越高了。根據(jù)央行公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2019年底，我們國(guó)家96.86%的城鎮(zhèn)家庭都已經(jīng)有了房子，戶均超過(guò)了1.5 ，并且有超過(guò)40%的城鎮(zhèn)家庭有2套及以上的房子

當(dāng)然，雖然住房資源已經(jīng)過(guò)剩，并且大部分家庭也都已經(jīng)有了房子，但是目前在城市中，依然有很多人沒(méi)有房子，并且這類沒(méi)有房子的人群，基本上也都是買(mǎi)不起房。這并不是因?yàn)檫@些人工作不努力，而是因?yàn)槟壳拔覀儑?guó)家的房?jī)r(jià)太高了，已經(jīng)嚴(yán)重偏離了居民的正常收入水平。針對(duì)房?jī)r(jià)的高低，在國(guó)際上一般都是使用平均房?jī)r(jià)收入比來(lái)評(píng)判的，房?jī)r(jià)收入比高，就說(shuō)明房?jī)r(jià)高，房?jī)r(jià)收入比低，就說(shuō)明房?jī)r(jià)低。在國(guó)際上，合理的房?jī)r(jià)收入比在5左右，而根據(jù)上海易居研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，2020年全國(guó)100城和10城的平均房?jī)r(jià)收入比分別為9.2和13.3。可以看出，不管是在全國(guó)50城還是100城，平均房?jī)r(jià)收入比都遠(yuǎn)高于國(guó)際合理水平。對(duì)于13.3，就是代表著一個(gè)家庭購(gòu)買(mǎi)一套房子需要不吃不喝工作13.3年。因此，目前這么高房?jī)r(jià)，人們按照正常的收入，想買(mǎi)房真的是太難了

但是由于房子是人們生活中的必需品，又和人們的婚姻和孩子的教育掛鉤，所以買(mǎi)房再困難，很多人還是要買(mǎi)房的。現(xiàn)如今，很多人為了購(gòu)買(mǎi)一套房子，僅30%的首付就可能需要花光一個(gè)家庭幾十年的積蓄，最后還要背負(fù)二三十年的房貸，以后的生活壓力都非常大。就比如在一個(gè)普通的省會(huì)城市，一套100平方米房子可能就要150萬(wàn)元，30%首付45萬(wàn)元，30年按揭，房貸利率按照5.88%計(jì)算，每個(gè)月也需要還6214元的房貸。可以看出，不管是首付款還是以后每個(gè)月的房貸，對(duì)于大部分普通人壓力都是非常大的。同時(shí)也可以看出，人們?cè)谫?gòu)買(mǎi)了房子之后，自己的積蓄和以后30年的大部分工資都集中到了房子之中。也就是說(shuō)，人們?cè)谫I(mǎi)了房子之后，房子就成為了他們最重要的財(cái)富

因此，2021年房?jī)r(jià)下跌的走勢(shì)，讓很多剛需購(gòu)房者開(kāi)始猶豫了，雖然房?jī)r(jià)下跌對(duì)沒(méi)買(mǎi)房的剛需是好事情，可以降低自己的購(gòu)房成本，但是他們也擔(dān)心房?jī)r(jià)持續(xù)下跌。主要是目前房?jī)r(jià)還位居高位，一旦購(gòu)買(mǎi)了房子之后，房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，人們辛辛苦苦掙的錢(qián)就虧損掉了。雖然剛需購(gòu)房者買(mǎi)房是為了自己居住，但是也不希望自己的房子貶值。另外，對(duì)于剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，他們?cè)趽?dān)心房?jī)r(jià)下跌的同時(shí)，也擔(dān)心房?jī)r(jià)突然上漲，讓他們錯(cuò)過(guò)買(mǎi)房的機(jī)會(huì)，畢竟這種情況過(guò)去已經(jīng)發(fā)生了多次。那么，如果在今年不買(mǎi)房子，那么5年后，房子是買(mǎi)不起還是隨便挑呢？對(duì)此，王健林和馬光遠(yuǎn)的觀點(diǎn)一致

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)一直是看漲房?jī)r(jià)的一派，過(guò)去馬光遠(yuǎn)堅(jiān)定看好房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，一直鼓勵(lì)人們買(mǎi)房，同時(shí)也鼓勵(lì)人們投資房產(chǎn)。但是從2020年以來(lái)，馬光遠(yuǎn)對(duì)樓市的看法就開(kāi)始轉(zhuǎn)變了，在2020年，馬光遠(yuǎn)就曾直言不諱地表示：“現(xiàn)在去投資三四線城市的房子，就是在火中取栗?！笨梢钥闯觯菚r(shí)馬光遠(yuǎn)就已經(jīng)不再看好三四線城市的房子。另外，在今年年初，馬光遠(yuǎn)在接受采訪時(shí)表示：“房住不炒”或?qū)⒊蔀橛谰眯缘恼{(diào)控政策，房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，房子也已經(jīng)不再適合大眾投資了。如果再想依靠投資房產(chǎn)獲得收益，就需要非常專業(yè)的房產(chǎn)專業(yè)的知識(shí)

可以看出，馬光遠(yuǎn)并不是直接否定房地產(chǎn)行業(yè)，他只是不再看好三四線城市的房子了。對(duì)于一二線熱點(diǎn)城市的房子，馬光遠(yuǎn)還是看好的。就比如馬光遠(yuǎn)提出了3個(gè)20%理論，即20%的城市、20%的房企和20%房子。也就是說(shuō)，未來(lái)只有少數(shù)城市的部分房子還適合投資，大部分房子都已經(jīng)不再適合投資了。對(duì)于對(duì)投資和房產(chǎn)領(lǐng)域知識(shí)都不熟悉的普通大眾，房產(chǎn)確實(shí)已經(jīng)適合投資了。

不可否認(rèn)，目前我們國(guó)家的總體住房資源已經(jīng)過(guò)剩，住房資源緊缺的問(wèn)題也已經(jīng)被解決。而隨著樓市調(diào)控政策的持續(xù)，未來(lái)房?jī)r(jià)也會(huì)慢慢回歸合理水平，人們的住宅問(wèn)題也會(huì)慢慢被解決。而到了那時(shí)，隨著人們經(jīng)濟(jì)條件越來(lái)越好，人們對(duì)房子的品質(zhì)要求也會(huì)越來(lái)越高，所以以后品質(zhì)好房子會(huì)越來(lái)越受到人們的歡迎，而對(duì)于品質(zhì)差的房子，可能就會(huì)被人們慢慢拋售了

王健林曾在2013年對(duì)未來(lái)10年的房?jī)r(jià)走勢(shì)進(jìn)行了一次預(yù)測(cè)，王健林當(dāng)時(shí)看好一二線城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)，認(rèn)為未來(lái)10年一二線城市的房?jī)r(jià)還有繼續(xù)上漲的空間。理由很簡(jiǎn)單，就是一二線城市的發(fā)展?jié)摿Υ螅軌蛱峁└嗑蜆I(yè)崗位和發(fā)展空間，能夠持續(xù)吸引人口流入。相對(duì)地，王健林不看好人口不斷流失的三四線城市的房?jī)r(jià)，認(rèn)為未來(lái)10年三四線城市的房?jī)r(jià)上漲空間有限

現(xiàn)在已經(jīng)過(guò)去8年了，回顧王健林對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)，發(fā)現(xiàn)對(duì)于一二線城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)，王健林完全預(yù)測(cè)對(duì)了。而對(duì)于三四線城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)，王健林卻預(yù)測(cè)錯(cuò)了，因?yàn)閺?/span>2015年開(kāi)始，大部分三四線城市的房?jī)r(jià)都走出了翻倍的行情。但是王健林真的預(yù)測(cè)錯(cuò)了嗎？很多專業(yè)人士并不這樣認(rèn)為，他們認(rèn)為王健林只是沒(méi)有考慮到政策對(duì)三四線城市房?jī)r(jià)的影響會(huì)這么大。大家都知道，三四線城市房?jī)r(jià)之所以上漲，絕大部分原因就是棚戶改貨幣化安置政策的影響，大量棚改資金流入樓市，并且又有了大量拆遷戶的支撐，棚改項(xiàng)目占比非常大的三四線城市，房?jī)r(jià)在短時(shí)間內(nèi)走出了翻倍行情。可以說(shuō)，正是因?yàn)榕锔呢泿呕仓谜撸屓木€城市的房?jī)r(jià)有了資金和購(gòu)房者的支撐

但是現(xiàn)如今舊改政策已經(jīng)開(kāi)始全面取代棚改貨幣化安置政策，現(xiàn)如今三四線城市的樓市已經(jīng)面臨沒(méi)有了人口和資金支撐的情況，房?jī)r(jià)也已經(jīng)猶如空中樓閣，開(kāi)始搖搖欲墜了。因此，不少專業(yè)人士都認(rèn)為王健林對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)沒(méi)有錯(cuò)，看房?jī)r(jià)是上漲還是下跌，最終還是要看人口是增加還是減少。房子是給人居住的，最終還是需要人口來(lái)支撐

可以看出，王健林和馬光遠(yuǎn)的表達(dá)方式可能不一樣，但是觀點(diǎn)卻是一致的。還是那句話，房子最終還是給人居住的，不管房子被賦予了多少屬性，最終還是需要人來(lái)體現(xiàn)出這些屬性的作用。所以，未來(lái)房?jī)r(jià)是上漲還是會(huì)下跌，主要還是看這個(gè)城市或者這個(gè)區(qū)域未來(lái)的人口是增加還是減少。在筆者看來(lái)，未來(lái)5年，對(duì)于人口持續(xù)流入的一二線熱點(diǎn)城市，隨著人口的流入，房?jī)r(jià)還會(huì)穩(wěn)步上漲，房子可能會(huì)越來(lái)越讓人買(mǎi)不起。而對(duì)于人口不斷流失的三四線城市，在失去了棚戶改貨幣化安置政策的支撐之后，房?jī)r(jià)大概率會(huì)出現(xiàn)回調(diào)。對(duì)于這類城市的房子，未來(lái)真的可能出現(xiàn)隨便挑的局面