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1幢樓堪比1座城 深圳市 福田區(qū) 50幢億元寫字樓 繳稅311.46億

“一幢占地面積1萬平方米、建筑面積不到12萬平方米的商務大廈，2010年產生的稅收高達64.96億元，相當于內地一個中等城市全年的總稅收?！币淮睒强氨纫蛔?！聽起來，這更像是一個美夢！然而，在深圳城區(qū)———福田區(qū)，這樣的美夢成真了。

這幢創(chuàng)造奇跡的大廈，正是深圳市民熟悉的招商銀行大廈

令人更為驚訝的是，在深圳市福田區(qū)，像招商銀行大廈這樣年納稅額超過1億、名副其實的“億元樓”竟然有50幢之多。50幢“億元樓”2010年在福田區(qū)繳納的稅收，占到福田全區(qū)稅收總額的60.5%。

日前，福田區(qū)舉行隆重的表彰大會，對50幢納稅超過1億元的商務樓宇及其物業(yè)服務企業(yè)、76家納稅超過1億元的企業(yè)給予獎勵、招商銀行大廈等126家企業(yè)和樓宇共獲獎勵4000萬元。據(jù)悉，此舉是為了推廣50幢“億元樓”的發(fā)展模式，吸引和培育更多的總部企業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)企業(yè)，打造更多億元樓宇，直接拉動福田經濟和稅收的快速增長。

這也就意味著：“樓宇經濟”正在成為福田經濟發(fā)展的重要抓手，也將是福田新一輪跨越式發(fā)展的戰(zhàn)略支點之所在。

福田緣何盛產“億元樓”？

福田區(qū)是深圳市的城區(qū)，經濟長期高位運行，土地資源和產業(yè)發(fā)展空間尤其匱乏，進入“高成本”發(fā)展階段已是不可逆轉的現(xiàn)實。因此，福田區(qū)委、區(qū)政府經過調查研究終確定，福田區(qū)必須堅定不移地走質量效益型發(fā)展道路，以高稅收樓宇為載體，積聚各類創(chuàng)新要素資源，提高政府城市運營管理水平，鼓勵總部經濟、現(xiàn)代服務業(yè)扎根福田，探索以高收入、高福利、高品質、高效益匹配“高成本”的發(fā)展之路，經濟成功轉型。

總部經濟和現(xiàn)代服務業(yè)“雙輪驅動”，是福田區(qū)經濟長期持續(xù)高速發(fā)展的“法寶”。為何福田又提出大力實施“樓宇經濟”戰(zhàn)略，讓高稅收樓宇成為經濟發(fā)展的新抓手呢？正如福田區(qū)區(qū)長張青山所說，發(fā)展“樓宇經濟”，正是為了提升業(yè)態(tài)能級，加大“退劣換優(yōu)”力度，堅定不移地走內涵、質量發(fā)展之路。

事實上，高稅收樓宇往往通過龍頭企業(yè)的吸引，把產業(yè)鏈上不同類型的企業(yè)和資本、技術、信息、知識、人才等生產力要素，在特定的空間集聚，形成業(yè)務互補的“共生”產業(yè)鏈條，往往得到“1+1>2”的效果。例如招行大廈有“金融樓”的稱謂，樓內銀行、證券、保險等各類金融機構依托招商銀行方便快捷的服務，迅速完成資金籌集和調撥，提高資金使用效率，同時各機構開展多種形式的業(yè)務合作、業(yè)務拓展和業(yè)務創(chuàng)新，形成金融服務產業(yè)鏈，同步增長效應明顯。2010年招行大廈內7大金融機構合計納稅64億元，占整棟大廈納稅總額的98.52%。江蘇大廈則是的“會師樓”，以招商證券、中山證券等為核心，聚集了一批從事股權或股票業(yè)務的創(chuàng)業(yè)和管理類公司以及為企業(yè)上市融資提供服務的會計師事務所、律師事務所等，2010年該樓宇納稅額比2008年增長了70%，進入10億元樓行列。嘉里建設廣場是外資地區(qū)總部和金融機構的進駐樓宇，聚集了恒生銀行深圳市分行、三菱東京日聯(lián)銀行深圳市分行、摩根士丹利華鑫基金、索尼(中國)深圳分公司、日本興亞財產保險、嘉里置業(yè)司等一批外資企業(yè)，業(yè)務上也存在千絲萬縷的關系，2010年樓宇稅收合計3.58億元。

高稅收樓宇在集聚高品質經濟體的同時，也承載了人才，以招商銀行大廈中的招商銀行為例，員工中擁有本科以歷占55.9%，其中，研究生以上占27.5%，2010年在崗員工人均工資達17.31萬元。

這些實例都充分顯示出，“樓宇經濟”是名副其實的高收入、高質量經濟。大力實施“樓宇經濟”發(fā)展戰(zhàn)略，以樓宇作為總部經濟和現(xiàn)代服務業(yè)的載體，變平面發(fā)展為立體發(fā)展，正是深圳市福田區(qū)為破解“土地資源匱乏制約經濟發(fā)展”難題，經濟從外延式擴張向內涵式深化發(fā)展轉型的一個創(chuàng)新經濟發(fā)展模式。

50幢“億元樓”貢獻稅收311.46億

福田區(qū)的“樓宇經濟”正處于蓬勃發(fā)展的階段，并已經取得一些可喜的成績。

深圳市福田區(qū)共有10層以上樓宇1800余幢，其中商務樓宇近300幢。數(shù)據(jù)顯示，這300棟商務樓宇中，2010年產生稅收過億元的樓宇就有50幢，總占地面積約50萬平方米，總建筑面積438萬平方米。與2008年相比，億元樓數(shù)量增長47%，總占地面積增長36%，總建筑面積增長53%。目前，還有一批在建和改造的商務樓宇，將進一步拓展福田樓宇經濟發(fā)展空間，其中深交所大廈、平安國際金融，中信證券大廈、博時南方基金大廈等重點項目將成為樓宇經濟的增長。預計2011年稅收超億元的樓宇將達60幢。

“億元樓”棟棟名不虛傳！50幢“億元樓”2010年在福田繳納國地稅稅收合計311.46億元，樓均稅收6.23億元。其中，“”招商銀行大廈實現(xiàn)稅收64.96億元，占億元樓宇稅收總額的20.9%，成為稅收貢獻的單體樓宇。

50幢樓宇雖然只占商務樓宇總數(shù)的很小份額，但高達311.46億元的稅收產出卻相當于福田區(qū)2010年稅收總額515億元的60.5%，是區(qū)財政收入的核心構成部分，由此帶來的經濟規(guī)模、效益產出和消費拉動更是巨大。

而且，50幢樓宇均呈現(xiàn)“三高一低”的特點：一高是稅收產出高，50幢樓宇單位占地面積稅收產出達6.31萬元/平方米，相當于全區(qū)地均稅收的95.4倍，其中的招商銀行大廈達62.67萬元/平方米，相當于全區(qū)地均稅收的957倍；二高是租金產出高。有35幢“億元樓”常年出租率在99%甚至100%，平均租金水平150元/平方米?月；三高是拉動效力高，一棟樓宇往往帶旺一個，如車公廟和竹子林商務樓宇的發(fā)展帶動了上述的商業(yè)和消費；一低是指能耗低，50幢億元樓共用水493.43萬噸，僅占全區(qū)售水總量的2.9%；共用電4.69億千瓦時，僅占全區(qū)供電總量的7.5%。50幢樓宇單位稅收水耗1.58噸/萬元，電耗150.58千瓦時/萬元，僅相當于全區(qū)平均水平的4.9%和12.5%，高產低耗效果顯著。

總部型企業(yè)成“億元樓”核心稅源

樓宇的高稅收貢獻率必然來自于盈利能力強的總部型企業(yè)。據(jù)統(tǒng)計，50幢“億元樓”內共有104家市區(qū)兩級認定的總部企業(yè)，合計稅收總額193.69億元，占50幢樓總稅收的62.19%，成為億元樓內的核心稅源，總部稅收集聚效應凸顯，總部經濟發(fā)展在福田區(qū)呈現(xiàn)繁榮景象。

有兩個典型樣本：一是招商銀行大廈。2010年僅招商銀行一家就在福田區(qū)納稅41億元，占整棟樓宇總納稅額的63%。二是星河發(fā)展。整體租賃給平安集團后，2010年平安旗下四家公司合計納稅24億元，該樓一舉進入10億元樓行列，充分反映了總部型企業(yè)集聚稅源能力巨大，是高稅收樓宇的稅收基石。

另外，政府調研也發(fā)現(xiàn)，從稅收稅種結構看，“億元樓”的企業(yè)所得稅貢獻度居：2010年“億元樓”內產生的企業(yè)所得稅為171.33億元，占全部稅收總額的55.01%；第二是營業(yè)稅，2010年為49.18億元，占全部稅收總額的15.79%；第三是個人所得稅，2010年為48.97億元，占全部稅收總額的15.72%。

分析認為，高稅收樓宇中企業(yè)和個人所得稅、營業(yè)稅占比高的特點，也再次反映出福田區(qū)總部企業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)企業(yè)以樓宇為載體聚集，通過匯聚人才流、資金流和信息流，盈利能力強，財富效應顯著，同時還輻射全國各地甚至香港和海外，將各地產生的效益和稅收，匯聚到總部所在地，帶來稅收的高增長。

福田區(qū)本次表彰的76家納稅億元企業(yè)，是轄區(qū)典型的總部型效益型企業(yè)。億元納稅巨頭前十強分別是招商銀行股份有限公司、中國平安人壽、中信證券、中國平安財產保險、騰訊科技、招商證券、中國移動廣東深圳分公司、招商銀行深圳分行、平安證券、平安銀行股份公司。入選的億元企業(yè)大多為行業(yè)巨頭，其運營總部、研發(fā)、財務的“首腦”部分位居福田，而其業(yè)務鏈延伸到珠三角及海內外市場。這一現(xiàn)象也正好印證了的觀點。

福田區(qū)已步入服務經濟時代

“從億元樓稅收產出看，主要集中在第三產業(yè)，總體呈現(xiàn)以金融業(yè)為主，批發(fā)和零售業(yè)、信息傳輸、計算機服務和軟件業(yè)、房地產業(yè)、租賃和商務服務業(yè)為輔的格局，智力密集、資金密集、服務密集型的服務經濟特征明顯。根據(jù)國際通行慣例(服務業(yè)創(chuàng)造稅收超過總稅收60%)，福田已經走過工業(yè)經濟時代，步入服務經濟的新時代。”福田區(qū)主管經濟的副區(qū)長夏煬介紹說。

的確，數(shù)據(jù)顯示：在50棟“億元樓”里的重點稅源戶中，現(xiàn)代服務業(yè)企業(yè)數(shù)量有840家，占比60%；實現(xiàn)稅收246.32億元，占比更高達80%。無論企業(yè)數(shù)量還是稅收總額都占據(jù)，反映出現(xiàn)代服務業(yè)已成為福田區(qū)“樓宇經濟”的產業(yè)主體，該區(qū)“樓宇經濟”重心已明顯向金融業(yè)、信息傳輸、計算機服務及軟件業(yè)、租賃和商務服務業(yè)等行業(yè)為代表的“服務經濟”傾斜。正如福田區(qū)分管經濟的副區(qū)長夏煬所說：“服務經濟在福田區(qū)已經漸成氣候。”

在“十二五”期間，福田的現(xiàn)代服務業(yè)載體和經濟轉型將形成新的產業(yè)空間。到2015年，億元稅收商務樓宇在2010年50棟基礎上，達到70棟，其中10億元稅收商務樓宇力爭達到10棟以上。服務業(yè)規(guī)模和質量將實現(xiàn)跨越式發(fā)展?，F(xiàn)代服務業(yè)增加值在2010年1177.54億元的基礎上，力爭到2015年達到1930億元，年均增長10.39%，占GDP比重由64.25%增至70%以上；生產性服務業(yè)增加值在2010年1180.87億元的基礎上，力爭到2015年達到1860億元，年均增長9.51%，占服務業(yè)比重75%以上。

【觀察】

“億元樓”身后的無形之手

50幢“億元樓”貢獻稅收311.46億元！令人驚嘆的數(shù)字背后，是一雙無形的、卻強有力的政府之手。

福田區(qū)作為深圳市的區(qū)域，在經過多年的高速發(fā)展后，理所當然率先遇上“土地等各種資源匱乏”的瓶頸。如何突破瓶頸，尋找到經濟持續(xù)發(fā)展的支點？福田區(qū)委、區(qū)政府適時給出了答案：不能再向土地要資源、可以向空間、向產業(yè)要資源。積極發(fā)展樓宇經濟，以樓宇承載總部經濟和現(xiàn)代服務業(yè)，變平面發(fā)展為立體發(fā)展，經濟從工業(yè)經濟時代跨入服務經濟時代。

然而，樓宇經濟從無到有，從有到形成規(guī)模，往往需要經過一段漫長的培育期，尤其是在初始發(fā)展階段往往會遇到各種矛盾和困難，需要政府加大政策支持力度，予以引導和扶持。

以4000萬元人民幣重獎“億元樓宇”和“億元企業(yè)”；出臺“1+3”政策扶持服務型經濟，條條落實到資金上……不得不說，福田區(qū)委、區(qū)政府確實很大手筆。從這個角度看，這是一個高調的政府。這些舉措不僅僅體現(xiàn)了政府對企業(yè)的肯定與尊重，更重要的是，也明確表達出了政府毋庸置疑的態(tài)度：福田經濟要從同質化、低端化的產業(yè)層次，向化、特色化的產業(yè)轉型；福田區(qū)向全的服務業(yè)和總部型企業(yè)伸出橄欖枝。政府之手的力量得以展現(xiàn)。

然而，的企業(yè)和的產業(yè)必然呼喚的政府服務。福田區(qū)委書記劉慶生在表彰會上公開表示，福田區(qū)就是要倡導一種尊重企業(yè)、學習企業(yè)、服務企業(yè)的風氣。服務企業(yè)就必須落實在行動上，實實在在為企業(yè)辦實事，為企業(yè)營造家一樣的溫馨氛圍。區(qū)長張青山更是承諾：要從醫(yī)療、、吃飯、停車這些實實在在的事情上入手，為企業(yè)提供體貼的政府服務。站到企業(yè)身后，政府回歸到服務本質。

有付出，就一定有！區(qū)域經濟扶持襁褓中的樓宇經濟，成熟后的樓宇經濟也必然反哺區(qū)域經濟。50幢“億元樓”的誕生，以及由其貢獻的311.46億元稅收就是證明。