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樓市：抄底的時機到了么？

隨著樓市積極信號的頻頻釋放，大家都在關心的一個問題是：現(xiàn)在是抄底的時機嗎？

今天，我們試圖通過一個新的視角來，看看財富積累處于金字塔尖的人群正在關注什么，投資什么，或許會有新的收獲

01：富人開始抄底豪宅？

最近一段時間，市場上關于豪宅日光的消息頻發(fā)，釋放出非同尋常的信號。

2021年11月26日，深圳福田安托山某豪宅開盤，181套房源，總價區(qū)間1385-4259萬/套，4個半小時售罄，總銷售金額約33.67億元

2021年10月19日，深圳福田某豪宅樓盤開售，222套房源，總價區(qū)間1509-7788萬/套，4小時全線清盤，單日吸金超52億元

2021年11月18日，北京海淀某豪宅樓盤開售，238套房源，總價2300萬起，短短15分鐘售罄，成交金額超60億元

截至2020年10月中旬，廣州千萬級豪宅網簽2093套，相比2020年全年（1485套）暴增40.9%，創(chuàng)下歷史新高，也是廣州房地產史上千萬豪宅的首次破2000套記錄

以上案例并非個例，數(shù)據顯示，2021年上半年全國豪宅產品成交顯著，總價1000萬元以上的豪宅產品成交同比增長71%，較2019年同期增長97%，實現(xiàn)翻倍增長

數(shù)據來源：克而瑞

為什么豪宅市場變得如此火爆，是富人在抄底嗎？很重要一部分原因就是富豪為應對房地產稅所做的資產配置優(yōu)化

2021年10月23日一個重磅消息來襲，房地產稅改革試點即將開始，一個資產分化的時代即將到來

房地產稅多半采取超額累進方式，在一個城市囤積大量房子的人將面臨高額的持有成本，結果是拋售投資屬性弱的普通房產，在免征套數(shù)（或面積）的標準線下保留核心地段的大面積優(yōu)質資產

這種“拋售普通房產、搶購優(yōu)質資產”的趨勢將加速資產分化，進一步推高核心資產價格。當下北上廣深出現(xiàn)的豪宅搶購潮，可以說是富豪在提前優(yōu)化自己的資產配置

02：跨越經濟周期的資產

從歷史經驗來看，在世界多數(shù)國家中，核心城市的優(yōu)質資產是為數(shù)不多可以抵御通脹、跨越經濟周期的資產之一。以下面幾個國家為例：

美國，從1975-2017年M2年均增速6.4%，而同期洛杉磯的房價年均增速為6.6%

日本，從1975-1991年M2年均增速約9%，而同期六個核心城市地價年均增長11.2%

英國，從1995-2018年名義GDP和M2余額增幅的1.6、3.5倍，而同期大倫敦及周邊地區(qū)房價上漲4-5倍；

中國，過去四十年M2年均增速15%，少數(shù)一二線房產的收益率可以跑贏這臺印鈔機，絕大多數(shù)理財產品的收益率都大幅跑輸

與此同時，在金融危機時期，核心城市的房產也具有保值增值的能力，即使經濟蕭條，當度過艱難時期后，這些區(qū)域的房產價格會迅速反彈，并沖破原來的峰值

被譽為“科技灣區(qū)”的舊金山灣區(qū)，擁有以斯坦福、加州大學伯克利分校等20多所科技研究型大學，也是谷歌、蘋果、英特爾、Facebook等企業(yè)全球總部。次貸危機時期，舊金山灣區(qū)房價下探27%，在隨后的新一輪的高科技熱潮中，舊金山灣區(qū)房價上漲88%

為什么核心城市的優(yōu)質資產可以跨越經濟周期，無懼經濟逆勢？

底層邏輯在于這些站在世界前沿的金融、科技、制造業(yè)城市，無不成為頂尖人才、高凈值人群和超級富豪的聚集地，住房需求居高不下，所以房價上漲特別快。即使經濟蕭條，當度過最艱難時期后，資產價格也會迅速反彈，并沖破原來的峰值

更準確的說，無論是股災、房地產泡沫，還是全球性經濟危機，只要擁有巨額財富的人存在，豪宅便不會失去價值

03：“值得家族傳承”的房子

全球100家家族企業(yè)榮登早年《胡潤全球最古老的家族企業(yè)榜》，第一名日本大阪寺廟建筑企業(yè)金剛組傳到第40代，已有1400多年的歷史；美國肯尼迪、福特、洛克菲勒、福布斯等家族傳承了十幾代

要完成家族傳承并不容易,對高凈值家族而言尤甚。他們閱歷全球，到底哪些國家什么樣的物業(yè)，才是高凈值人群最看重的家族傳承標的？

“值得家族傳承”的房子需要滿足以下8個苛刻的條件：

1、最好在全球一線城市

以英國拉夫堡大學為基地的“全球化與世界級城市研究小組與網絡（GaWC）”每年給全球城市排名，最新認定的全球一線城市一共有50個，中國有6個：北京、上海、香港、深圳、廣州、臺北。如果在中國選擇“值得家族傳承的豪宅”，應該在這6個城市里選擇

2、最好是全球重要的金融中心

中國6個世界一線城市，5個擁有證券交易所。其中北上港深，匯聚的資金總量都超過了10萬億人民幣。深圳、上海、香港三大交易所，IPO數(shù)量和金額，都常年位居全球證交所前十。被全球金融中心加持的優(yōu)質不動產，肯定不會缺少金融屬性

3、應該是全球重要的科技創(chuàng)新中心

科技創(chuàng)新對經濟發(fā)展至關重要，可以顯著提升城市的“造富能力”。世界知識產權組織2021年9月20日發(fā)布《2021年全球創(chuàng)新指數(shù)》，深圳-香港-廣州和北京分別位列全球前100個創(chuàng)新集群的第二和第三名，僅次于排名第一的日本東京-橫濱集群。其中深圳由于PCT國際專利申請量每年超過2萬件，占全國的大約三分之一，是對“深圳-香港-廣州”科技集群全球排名貢獻最大的城市

4、這個城市是世界富豪最“扎堆”的城市

今年4月，《福布斯》雜志公布2021年度全球億萬富豪榜單，共有2755人上榜。中國進入前十的城市為北京、香港、深圳、上海、杭州。 胡潤2021年百富榜則顯示，身價超過20億人民幣的中國富豪，主要集中在北京（341人）、深圳（301人）和上海（294人）

5、這個城市是上市公司“扎堆”的地方

截至2021年11月29日，中國擁有上市公司最多的城市，是北京（670家）、上海（551家）、深圳（500家）。其中市值最高的是北京、深圳和上海。剔除央企之后，市值最高的是深圳。深圳上市公司的數(shù)量和市值，都超過了德國

6、這個城市應該宜居

2021年10月4日，上?？臻g規(guī)劃設計研究院、復旦大學空間規(guī)劃研究中心、搜狐城市等機構聯(lián)合發(fā)布了“2021上半年中國城市環(huán)境舒適指數(shù)報告”。報告的評價體系包括：空氣清新指數(shù)、水質清凈指數(shù)、綠化清秀指數(shù)以及海拔清宜指數(shù)等。在總排名中，深圳名列第七。全國環(huán)境舒適度最好的20個城市里，除深圳之外，沒有一個城區(qū)人口超過500萬的城市

中國超過500萬城區(qū)人口中，最宜居的城市就是深圳。生活在污染嚴重的城市，再富有也很難傳承，沒有了身體健康、創(chuàng)造財富就沒有意義

7、房子應該在配套最優(yōu)、最核心的片區(qū)

紐約最貴的房子在中央公園周邊，倫敦最貴的房子在海德公園周邊。都是地處城市中心，教育、交通、醫(yī)療、商業(yè)、商務活動等資源豐富，又可以親近自然。 深圳福田CBD就是這樣的片區(qū)。站在客廳里就可以看到證券交易所大樓、中央公園（蓮花山公園）的房子，有獨特的價值

8、房子本身應該是天工巧匠的造物

對財富群體而言，住宅早已脫離基本的物質需求，更不是鋼筋水泥的堆砌，而是奢適生活的承載體，豪宅不僅是一種資產配置的選擇，也是身份的標簽和上流圈層的“入場券”

因此“值得家族傳承的豪宅”不僅要地處城市中心，產品本身也要擁有極致的建筑藝術之美，居住空間闊綽并充滿個性創(chuàng)意，代表了這個城市的人居天花板

綜上所述，我們向你推薦位于深圳福田CBD的“深圳中心?天元”，建面約“313㎡-330㎡”的大平層住宅，因為深圳中心?天元不僅滿足了以上8個條件，還占據了城市的中軸線這樣珍稀的位置

04：城市中軸線的資產價值

深圳中心?天元的城市中軸線占位，價值何在？

自先秦以來，王者擇天下之中而立國，擇國之中而立宮，如果說方方正正的宮城如一個“口”字，加上中軸線這一束恰好就是中國的“中”字，其意義就像中國的名字，更有世界中央之國的寓意

從古至今，傳世豪宅的另一個必備要素是對選址的考究，包含環(huán)境、地貌、自然景觀和建筑美學的融合，藏風聚氣，納川成海，一個家族傳承的不僅是精神、文化和財富，也包含氣運、風水這類玄之又玄的傳承，對于大部分中國富豪而言尤為看重

紫禁城位于北京中軸線的中心，以天人合一的規(guī)劃理念，用天上的星辰呼應都城規(guī)劃，紫微宮對應天帝，皇宮禁地常人不能進入，故稱“紫禁”?，F(xiàn)在，紫禁城已經成為首都當之無愧的重要名片

在深圳，福田中心就如同紫禁城般存在，其坐落于深圳城市中軸線的中心，猶如人體的經絡，發(fā)揮著牽動全身的作用

福田是深圳的中心，而深圳中心?天元位于福田的中心，從不同維度來看，深圳中心天元可以滿足我們對傳世家族資產的8個定義

在全球一線城市、全球金融中心、全球科創(chuàng)中心、世界富豪聚集、上市公司聚集和城市舒適指數(shù)6大領域內，深圳都赫然在列且排名亮眼

在第7條配套和區(qū)位領域，以福田為中心向四周擴散，串起會展中心、CBD商務區(qū)、市民中心、深圳中心書城、音樂廳、少年宮、蓮花山公園、鄧小平雕像及平安金融中心地標等城市精華，這里是深圳崛起41年的中軸線

福田中心也是深圳財富的價值中心，是市委市政府所在地，坐擁中央商務區(qū)，密集匯聚了整座城市的行政、商務、商業(yè)、金融、文化、信息和國際展覽等諸多中心。聚集總部企業(yè)353家全市第一、世界500強企業(yè)85家全市第一、億元樓宇86座全市第一、持牌金融機構247家全市第一，是中國含金量最高的CBD之一

同時這里也是深圳的交通樞紐中心，亞洲最大的地下高鐵站——福田站，通過福田站向南14分鐘就可以到達香港西九龍，向北則可以連通全國主要城市；皇崗、福田雙口岸通關香港，崗廈北交通樞紐匯聚7條地鐵，68座地鐵站

福田中心更是深圳一流的宜居生活圈，這里有平安金融中心、卓悅中心、卓悅intown、星河cocopark、購物公園、中心城、皇庭廣場等大型購物場所，深南路北側還有深圳中心書城、音樂廳、圖書館、博物館、美術館、當代藝術與城市規(guī)劃館等文化設施

正因為以上種種，福田被定義為首善之區(qū)，“深圳中心?天元”位于福田CBD核心位置，是深南大道軸線和“小平銅像—市民中心”中軸線的交匯點

回顧歷史，天元每一次入市都引起全國范圍的關注，建面約140萬㎡超級綜合體，涵蓋購物、娛樂、餐飲、兒童、家居等業(yè)態(tài)，T4棟商務公寓更是成為深圳的銷冠。此次天元即將推出的T2資產是天元首個入市住宅產品，建面約“313㎡-330㎡”純粹大戶型產品，僅131套可售

天元T2住宅配有凈高約10米雙首層大堂，約1萬㎡業(yè)主專屬屋頂花園，超800㎡半弧形空中泳池，5梯2戶享私家電梯廳雙梯入戶，約“313㎡-330㎡”稀缺高舒展度戶型，南北通透，360度全景住宅，北賞“深圳公園之魂”蓮花山公園和連綿百公里的塘朗山脈，東向極目遠眺大城美景，西向就近俯瞰市民中心廣場

自疫情以來的全球放水，疊加外部復雜嚴峻的經濟環(huán)境，2022年中國貨幣政策轉向寬松的定調非常明顯，房地產市場隨著房地產稅試點的到來，也將發(fā)生深刻轉變

在此背景下，選擇能夠跨越經濟周期，擁有家族傳承價值的核心資產，是塔尖人群保護財富的重要途徑，深圳中心?天元T2住宅滿足我們對傳世“家族資產”的8個定義，值得財富人群重點關注