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福田中心區(qū)、深圳中心天元、深圳核心城區(qū)、1棟A座、B座、大平層住宅、出租售

近日，華為在深圳的一項(xiàng)投資引起了廣泛的關(guān)注。這項(xiàng)投資是：在福田中心區(qū)設(shè)立華為“數(shù)字能源總部及研發(fā)基地”，投資金額40億元。

40億元，金額不算很大。但卻傳遞了一個(gè)重要信號(hào)：華為重返深圳核心區(qū)，而且選擇了福田CBD。

熟悉華為的人都知道，華為不喜歡到CBD湊熱鬧，而是傾向于在郊外建設(shè)花園式、低密度的總部、園區(qū)。為什么華為打破常規(guī)重返CBD，把其戰(zhàn)略版圖上非常重要的數(shù)字能源項(xiàng)目總部和研發(fā)基地，放在了福田中心區(qū)呢？

這跟福田中心區(qū)的發(fā)展前景，密切相關(guān)。

福田中心區(qū)：罕見的“三核CBD”

每個(gè)大城市，都有自己的中心商務(wù)區(qū)。

但像福田中心區(qū)這樣的“金融+科技+行政”的三核CBD，是比較罕見的。

北京的朝陽(yáng)CBD，匯聚的主要是外企的中國(guó)總部；北京金融街CBD，主要是金融企業(yè)總部；中關(guān)村CBD，主要匯聚了科技企業(yè)總部。北京的行政資源，則集中在西城區(qū)和通州區(qū)。

上海浦東陸家嘴CBD，金融企業(yè)、科技企業(yè)集中，堪稱“金融+科技”的雙核CBD。但上海的行政中心顯然不在浦東，而在浦西。

廣州天河CBD匯聚了很多企業(yè)總部，但廣州科技企業(yè)、上市公司的總部多集中在黃埔，廣州的行政中心在越秀，所以天河CBD也只是單核CBD。

至于紐約曼哈頓和倫敦金融城這兩個(gè)CBD，也都偏向于金融業(yè)，科技味不太足，行政中心色彩也不足。

而福田CBD兼具了“三核”特征：

首先，福田區(qū)是跟浦東新區(qū)、北京西城區(qū)、香港中環(huán)并列的，中國(guó)四大金融中心。

在福田中心區(qū)，不僅有深交所、銀保監(jiān)局、證監(jiān)局、市地方金融監(jiān)督管理局、三大政策性銀行深圳分行等金融重要基礎(chǔ)設(shè)施、監(jiān)管機(jī)構(gòu)，還擁有大量的銀行、證券、保險(xiǎn)、基金、期貨、信托等金融企業(yè)，會(huì)計(jì)審計(jì)、法律服務(wù)、資產(chǎn)評(píng)估、信用評(píng)級(jí)、資信評(píng)估等金融配套服務(wù)機(jī)構(gòu)，其中持牌金融機(jī)構(gòu)267家。沿深南大道、益田路、金田路形成了F型金融資源集聚區(qū)域。

深圳53%的銀行業(yè)法人和市級(jí)分支機(jī)構(gòu)、62%的保險(xiǎn)業(yè)法人和市級(jí)分公司、77%的證券業(yè)法人和市級(jí)分公司，以及67.7%的基金管理公司目前都注冊(cè)在福田。

2020年，福田區(qū)金融業(yè)增加值首次超過2000億元，占全區(qū)GDP比重超過四成，占全市金融增加值的48.3%（上圖），占全省的20.3%。

福田區(qū)2020年金融業(yè)納稅近千億，占全區(qū)稅收比重60.5%，占全市金融業(yè)稅收比重64.7%，占全省金融業(yè)稅收比重26.3%。

全國(guó)公募基金20強(qiáng)中有6家在福田區(qū)，保險(xiǎn)業(yè)法人機(jī)構(gòu)13家，全國(guó)TOP10影響力創(chuàng)業(yè)投資機(jī)構(gòu)有3家落戶福田。

其次，福田區(qū)是深圳市委、市政府所在地，是深圳行政中心。它的行政審批大廳規(guī)模大、級(jí)別高、辦事效率高。

深圳是計(jì)劃單列市，在經(jīng)濟(jì)方面擁有省級(jí)管轄權(quán)。被確定為“社會(huì)主義先行示范區(qū)”之后，深圳又獲得了200多項(xiàng)省級(jí)管理權(quán)限，這意味著福田CBD可以給企業(yè)、個(gè)人提供更多、全方位服務(wù)，它的輻射力、服務(wù)能力獲得了全面提升。

福田中心區(qū)還是深圳重要的城市封面和城市名片，常在全國(guó)、全球重大活動(dòng)中出鏡。比如今年北京冬奧會(huì)開幕式前，在全國(guó)精心挑選的幾個(gè)分會(huì)場(chǎng)陸續(xù)展現(xiàn)在全球觀眾眼前，美輪美奐、充滿科技感的深圳分會(huì)場(chǎng)就設(shè)在福田中心區(qū)。

不少深圳人還不知道，作為福田CBD擴(kuò)展區(qū)的香蜜湖，還有一個(gè)非常重要的功能：它是未來(lái)深圳代表國(guó)家主辦“重大主場(chǎng)外交活動(dòng)”的場(chǎng)地。

在香蜜湖北區(qū)，最近連續(xù)出讓了兩塊土地，將建設(shè)一組非常重要的建筑——深圳國(guó)際交流中心。

這個(gè)中心規(guī)劃了各類規(guī)格會(huì)議室和宴會(huì)廳約60間，座位不少于15000個(gè)，酒店房間數(shù)不少于1000間。

深圳媒體在報(bào)道的時(shí)候，特意把“可舉辦國(guó)家元首級(jí)別峰會(huì)”做上了標(biāo)題。

報(bào)道還說：這兩宗用地的規(guī)劃用途顯示出作為深圳中心區(qū)“黃金寶地”的香蜜湖片區(qū)，未來(lái)將要承擔(dān)深圳“雙區(qū)”建設(shè)的重大戰(zhàn)略任務(wù)——成為承辦重大主場(chǎng)外交活動(dòng)的主要場(chǎng)地?！爸С稚钲诔修k重大主場(chǎng)外交活動(dòng)”，是中共中央國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于支持深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)的意見》中明確提出的。

深圳國(guó)際交流中心項(xiàng)目效果圖

也就是說，隨著香蜜湖板塊的改造、升級(jí)、加盟，福田CBD的行政中心功能再上層樓。

前一段時(shí)間，中國(guó)工程院院士、中國(guó)工程院副院長(zhǎng)何華武曾在一個(gè)公開論壇上，透露了時(shí)速600公里的廣深磁懸浮選線方案，這條110公里長(zhǎng)的高鐵只在廣州、東莞、深圳各設(shè)1個(gè)站點(diǎn)，其中深圳的站點(diǎn)就是香蜜湖站（方案尚在討論中）。

為什么廣深磁懸浮考慮在香蜜湖設(shè)站？就是因?yàn)楦Ｌ?/span>CBD定位特殊、非常重要！

第一，福田區(qū)十四五規(guī)劃中，明確提出：要探索城市轉(zhuǎn)型發(fā)展新路徑，把握科研資源回流都市核心區(qū)機(jī)遇，“以河套深港科技創(chuàng)新合作區(qū)為牽引打造中央創(chuàng)新區(qū)”。這意味著，科技正在成為福田CBD的“第三核”。

福田河套“深港科技創(chuàng)新合作區(qū)”的示意圖，它距離福田中心區(qū)直線距離不到1公里，未來(lái)將跟福田CBD融合發(fā)展。

“深港科技創(chuàng)新合作區(qū)”已經(jīng)成為“粵港澳大灣區(qū)”、“深圳社會(huì)主義先行示范區(qū)”兩大國(guó)家戰(zhàn)略里的重要片區(qū)，多次寫入國(guó)家級(jí)文件。

2021年10月，香港特首在施政報(bào)告里提出，拿出香港北部大約300平方公里（占香港總面積接近30%）的土地，發(fā)展北部都會(huì)區(qū)。跟深圳緊密合作，建設(shè)“雙城三圈”。

未來(lái)的香港是這樣分工的：南部的港島、尖沙咀主要發(fā)展金融、商貿(mào)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，靠近深圳的“北部都會(huì)區(qū)”主要發(fā)展科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)，跟深圳共同打造“國(guó)際科技創(chuàng)新中心”。

為此，香港擴(kuò)大了合作區(qū)的范圍，在“福田河套”旁邊提出了“新田科技城”的概念。

所以，“科技創(chuàng)新”注定將成為福田CBD“三核”中的“一核”。

在深圳“十四五規(guī)劃”中，是這樣給深圳最重要的5個(gè)區(qū)定位的：

福田區(qū)的定位是最高的，不僅是深圳行政中心、文化中心、金融中心、商務(wù)中心和國(guó)際交往中心，還要打造具有國(guó)際影響的中央創(chuàng)新區(qū)、中央商務(wù)區(qū)、中央活力區(qū)。

“十四五規(guī)劃”對(duì)福田中心區(qū)提出的新定位、新目標(biāo)，預(yù)示著這里絕對(duì)不是一個(gè)“人到中年”“事業(yè)見頂”的CBD，而是一個(gè)不斷生長(zhǎng)、充滿各種可能的CBD。

 安家福田CBD“十年罕有”的機(jī)會(huì)來(lái)了！

正是因?yàn)楦Ｌ?/span>CBD功能完備、發(fā)展?jié)摿Υ?，所以很多企業(yè)家不僅喜歡把企業(yè)總部放在這里，還喜歡把家安在這里。

當(dāng)生活和工作在福田CBD“合體”的時(shí)候，不僅每天可以節(jié)約2到3小時(shí)的通勤時(shí)間，還可以有更多時(shí)間精力融入“CBD圈層”——更容易找到合作伙伴，更容易配置金融資源，更容易拿到行政許可，更能感知市場(chǎng)脈動(dòng)。

此外，入住CBD還標(biāo)志著事業(yè)的成功和對(duì)家人的關(guān)愛。

遺憾的是，在福田CBD核心區(qū)域，已經(jīng)有10年沒有一手大戶型住宅供應(yīng)了。所以很多人的夢(mèng)想遲遲無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

最近，深圳豪宅市場(chǎng)傳來(lái)一個(gè)令人矚目的消息：“深圳中心?天元”將推出10年舊改的壓軸產(chǎn)品——300m2+的住宅！

這個(gè)稍縱即逝的機(jī)會(huì)，非常值得關(guān)注。對(duì)于深圳來(lái)說，這批住宅實(shí)在太特殊、太稀缺了！

不是深圳沒有這種需求，或缺少消費(fèi)能力，而是缺少這類產(chǎn)品。

第二，尤其是福田CBD大戶型住宅新盤非常稀缺，堪稱“十年罕有”。

即將面世的“深圳中心?天元”壓軸產(chǎn)品，是1棟A座、B座大平層住宅。其中A座的戶型是530㎡-540㎡的“一層一戶一泳池”大平層。B座的戶型是313㎡-330㎡大平層。

再?gòu)?qiáng)調(diào)一次：這些產(chǎn)品都是住宅！

1棟的A座、B座是“深圳中心?天元”即將發(fā)售的住宅。C座、D座是“313㎡-330㎡”的大戶型商務(wù)公寓，目前還有少量在售中。

福田CBD核心區(qū)的開發(fā)即將完成，由于發(fā)展空間不足，所以才有了香蜜湖板塊的全面舊改，這實(shí)際上是福田CBD的擴(kuò)容。但香蜜湖板塊舊改帶來(lái)的增量房屋，基本上都是寫字樓、公共建筑，以及舉行重大活動(dòng)的“禮制建筑”，再誕生純粹的大戶型住宅新盤的可能性極低。

“深圳中心?天元”1棟A座、B座的純大戶型住宅一旦賣完，10年內(nèi)、甚至更長(zhǎng)時(shí)間福田CBD核心位置都很難有類似產(chǎn)品。

“深圳中心?天元”，項(xiàng)目地處深圳南北、東西兩大城市軸線的交匯點(diǎn)

第三，“深圳中心?天元”這種優(yōu)質(zhì)配套資源“萬(wàn)千寵愛在一身”的盤，非常稀缺。

以交通為例，“深圳中心?天元”東側(cè)不到300米，是深圳又一個(gè)建設(shè)中的超級(jí)交通樞紐——崗廈北樞紐。這里地下空間分為三層，總建筑面積22萬(wàn)平方米。建成后，將是地鐵2、10、11、14號(hào)線的換乘樞紐。在這里乘坐地鐵，可以直達(dá)羅湖、南山、寶安、龍華、龍崗以及坪山各區(qū)，也可以直達(dá)香港、東莞和惠州等粵港澳大灣區(qū)周邊城市。

此外，項(xiàng)目周邊還會(huì)分布地鐵1號(hào)線、3號(hào)線、7號(hào)線。地鐵如此密集的區(qū)域，在全國(guó)、全球都不多見。

項(xiàng)目西側(cè)不到1000米，是亞洲最大的地下高鐵站“福田站”。通過福田站向南14分鐘就可以到達(dá)香港西九龍，向北則可以連通全國(guó)主要城市；項(xiàng)目直線距離2.5公里內(nèi)，有皇崗、福田兩大“一類口岸”連通香港。

商業(yè)配套方面，項(xiàng)目自帶29萬(wàn)平米的卓悅中心商業(yè)。800米的“中央大街”，是深圳每年舉行迎春花市的地方，成為全市矚目的城市事件發(fā)生地。

周邊還分布著平安金融中心、卓悅intown、星河cocopark、購(gòu)物公園、中心城、皇庭廣場(chǎng)等大型購(gòu)物場(chǎng)所，深南路北側(cè)有深圳中心書城、音樂廳、圖書館、博物館、美術(shù)館、當(dāng)代藝術(shù)與城市規(guī)劃館等文化設(shè)施，以及蓮花山公園、中心公園等。

第四，“深圳中心?天元”圈層資源非常稀缺。

從前期購(gòu)買這個(gè)項(xiàng)目大平層商務(wù)公寓的客戶來(lái)看，買家多為上市公司大股東、高管，或者是金融、高科技行業(yè)的高端人才，以及來(lái)自全國(guó)各地的富甲一方的企業(yè)主。這些客戶買“天元”，需求大致分為3種：自住、資產(chǎn)配置、家族傳承。

“天元”的資金門檻非常高，業(yè)主天然形成了一個(gè)“成功者”圈層。加入這個(gè)圈層，有利于你事業(yè)的發(fā)展。

第五，“天元”項(xiàng)目的品質(zhì)非常稀缺。

以B座為例，戶型為約313平方米和約330平方米兩種，均為南北通透、多面采光、270°景觀面。主臥分睡眠區(qū)、男女衣帽區(qū)、盥洗區(qū)、化妝區(qū)，多套房設(shè)計(jì)滿足家庭成員不同的空間需求。

站在寬闊的客廳里，通過碩大的落地窗，可以俯視深圳市民中心廣場(chǎng)，足不出戶就可以觀禮深圳的重大公共活動(dòng)；站在主臥室落地窗前，可以俯視每年舉行深圳迎春花市的“中央大街”。這種位置，這種視角，的確令人贊嘆。

項(xiàng)目采用雙首層大堂——首層入戶大堂凈高10米。北大堂藝術(shù)吊燈以“鳳凰”為主題，與南大堂的龍燈形成“龍鳳呈祥“的格局。（下圖）

項(xiàng)目為業(yè)主提供了約 10000 ㎡專屬屋頂花園，由國(guó)內(nèi)著名景觀設(shè)計(jì)公司奧雅設(shè)計(jì)擔(dān)綱設(shè)計(jì)。超 800 ㎡半弧形空中泳池，俯視中央大街繁華景色。

電梯為5梯2戶，私家電梯雙梯入戶，獨(dú)立玄關(guān)，讓業(yè)主享有尊貴與隱私兼得的禮遇。

為項(xiàng)目提供管理的，是連續(xù)十三年榮獲中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的金地物業(yè)，他們是物管行業(yè)當(dāng)之無(wú)愧的龍頭企業(yè)。在日前由樂居財(cái)經(jīng)、中國(guó)消費(fèi)者報(bào)發(fā)起的“2022中國(guó)物業(yè)服務(wù)滿意度調(diào)查”中，金地物業(yè)以95.06分名列深圳區(qū)域榜首。