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密度經(jīng)濟(jì)，商辦物業(yè)投資的黃金法則

我們經(jīng)常在考慮商辦物業(yè)價(jià)值的時(shí)候，會(huì)對(duì)區(qū)域、交通、配套這些考量，我們這里可以歸納出一個(gè)概念，叫“密度經(jīng)濟(jì)”。住宅投資，越低密價(jià)值越高；而商辦物業(yè)，價(jià)值依賴(lài)于生活及生產(chǎn)的活躍度，所以說(shuō)商辦物業(yè)投資，越高密度，價(jià)值越高。一個(gè)區(qū)域的集群密度越高，意味著單位面積所匯聚的資源、財(cái)富更多，大大提升土地價(jià)值的速度。同時(shí)，產(chǎn)生強(qiáng)大的磁場(chǎng)力，吸附名企、人才、資金等資源。

什么是“密度經(jīng)濟(jì)”？創(chuàng)造國(guó)家超高財(cái)富的紐約曼哈頓CBD，容積率高達(dá)14.2，這樣的集群效應(yīng)將資源、企業(yè)、資本緊密聯(lián)系在一起，形成空間集聚體，它的商辦物業(yè)，更是一個(gè)資源整合的平臺(tái)，具有協(xié)同經(jīng)濟(jì)的作用，不僅可以更好地整個(gè)上下游的資源，實(shí)現(xiàn)資源共享和優(yōu)化配置，激活企業(yè)各自的潛力，這就是“密度經(jīng)濟(jì)”。

集群密度=價(jià)值兌現(xiàn)速度

集群效應(yīng)將資源企業(yè)資本緊密聯(lián)系在一起的空間積聚體代表著介于市場(chǎng)和等級(jí)制之間的一種新的空間經(jīng)濟(jì)組織形式，是推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要方式，是區(qū)域創(chuàng)新系統(tǒng)的一種重要實(shí)現(xiàn)方式，是提升區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力的重要方式。以10年時(shí)間崛起的珠江新城福田中心區(qū)為例,集群式發(fā)展，人才吸附力強(qiáng)，價(jià)值變現(xiàn)快資源無(wú)需等待加速土地價(jià)值，快速?gòu)?qiáng)化中心地位。

集群密度=企業(yè)、行業(yè)、產(chǎn)業(yè)的鏈接度

集群是建筑的集群，更是企業(yè)的集群。集群是一個(gè)資源整合的平臺(tái)，具有協(xié)同經(jīng)濟(jì)的作用，不僅可以更好地整合上下游的資源，實(shí)現(xiàn)資源共享和優(yōu)化配置。通過(guò)優(yōu)化配置，不僅能通過(guò)相互合作激發(fā)出企業(yè)各自的潛力，更能助力寫(xiě)字樓生態(tài)產(chǎn)業(yè)鏈的構(gòu)建以及鏈接。

集群密度=財(cái)富與資本密度

創(chuàng)造國(guó)家愈半數(shù)財(cái)富的紐約曼哈頓CBD容積率高達(dá)14.21,而深圳前海平均容積率4以上，單體建筑容積率達(dá)到8-10，由于資源的導(dǎo)向和聚集,產(chǎn)生強(qiáng)大的磁場(chǎng)力，因而出現(xiàn)馬太效應(yīng)“強(qiáng)者恒強(qiáng),勝者為王”的局面。這就是集群的力量。

集群密度=人與人之間的親密度

辦公場(chǎng)所，只是讓資源聚集,讓人聚集，這只是城市生態(tài)系統(tǒng)運(yùn)轉(zhuǎn)的第一步而第二步也是最重要的一步是，讓這些人、這些資源之間產(chǎn)生關(guān)系，這才是商業(yè)能量城市能量的關(guān)鍵。商務(wù)街區(qū)的價(jià)值就在于能夠創(chuàng)造有效聯(lián)接的空間和平臺(tái)，高密度規(guī)劃下，樓宇和樓宇之間僅隔一道街巷從而讓企業(yè)和人走向開(kāi)放、聯(lián)接和互動(dòng)。這就是集群密度的力量。

深圳改革開(kāi)放40周年過(guò)去了，從一無(wú)所有到GDP總量增長(zhǎng)近1萬(wàn)倍；常住人口從幾萬(wàn)到現(xiàn)在1700多萬(wàn)；人均GDP超過(guò)20萬(wàn)；人口密度位列全國(guó)一；2019年城市經(jīng)濟(jì)綜合競(jìng)爭(zhēng)力第一名，如今的深圳已是站在世界的高度來(lái)并肩。

2019年8月，深圳升級(jí)為中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)，政治地位的升級(jí)在于給深圳釋放更多的空間，提升其全球競(jìng)爭(zhēng)力。深圳明白其中的深意，在戰(zhàn)略布局上進(jìn)行全區(qū)域的精準(zhǔn)孵化。發(fā)布“6+1”總部基地戰(zhàn)略，分別位于福田、留仙洞、后海、深圳灣、科技園、龍華六大總部基地，這意味著深圳正式進(jìn)入總部經(jīng)濟(jì)時(shí)代，推動(dòng)深圳成為世界級(jí)超級(jí)城市。

首先來(lái)看后?？偛炕兀偯娣e2.55平方公里，規(guī)劃建設(shè)區(qū)約1.13平方公里，規(guī)劃總建筑面積480萬(wàn)平方米。后海被定位為深圳國(guó)際門(mén)戶(hù)和國(guó)際金融區(qū)，總部企業(yè)、科創(chuàng)、金融等產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢(shì)明顯。如今后?？偛炕匾?guī)劃的辦公物業(yè)達(dá)300萬(wàn)方，吸引約80家如騰訊、阿里、華潤(rùn)、中海、恒大等知名總部企業(yè)競(jìng)相入駐。隨著全球優(yōu)質(zhì)企業(yè)總部的落戶(hù)，如今后海的科技、金融、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)總部等產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)日益凸顯，吸引著灣區(qū)高端人才、資金、商機(jī)等資源匯聚。

再來(lái)看深圳灣超級(jí)總部基地，是世界500強(qiáng)企業(yè)總部基地，規(guī)劃總占地約117公頃，總建面約450萬(wàn)-550萬(wàn)平，已引入招商銀行、天音通信、恒力、碳云、中國(guó)電子、中興通訊和神州數(shù)碼等多家龍頭企業(yè)，預(yù)估2020年整體實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值收入或達(dá)500億元，規(guī)劃就業(yè)人口18-22萬(wàn)，配套生活以商務(wù)公寓及周邊生活住區(qū)為主，片區(qū)內(nèi)部無(wú)常住居住人口。深圳灣超級(jí)總部基地周邊匯聚了深港西部通道口岸、地鐵2、9、11號(hào)線(xiàn)、深圳灣公園、紅樹(shù)林保護(hù)區(qū)、華僑城內(nèi)湖濕地、華僑城主題景區(qū)、大沙河及沙河高爾夫等得天獨(dú)厚的資源，被稱(chēng)為深圳最具價(jià)值的土地。

接下來(lái)看深圳北站總部基地是鏈接大灣區(qū)城市超級(jí)樞紐總部CBD，深港中軸，國(guó)際會(huì)客廳，2000億巨資規(guī)劃、約6.1平方公里、約960萬(wàn)㎡體量、約550萬(wàn)㎡商服建面、約60多棟商務(wù)辦公樓，約5-7個(gè)城市商業(yè)綜合體，約6-9個(gè)四星級(jí)及以上酒店，計(jì)劃引進(jìn)20-30家大型總部企業(yè)及上市公司。目前已引進(jìn)如美團(tuán)科技、深圳高鐵總部、深圳通、深圳計(jì)算科學(xué)研究院、華陽(yáng)國(guó)際等，提供約25萬(wàn)就業(yè)崗位，未來(lái)將匯聚大量的高端商務(wù)人群。深圳北站除了多條地鐵匯聚更是南中國(guó)高鐵樞紐中心，它的年商務(wù)客流量可以達(dá)到約7000萬(wàn)人次，日商務(wù)流量約10萬(wàn)人次，一天可達(dá)17個(gè)城市。

留仙洞片區(qū)總部基地是世界知識(shí)密度最高的總部基地之一，片區(qū)定位為國(guó)際化新一代信息技術(shù)研發(fā)轉(zhuǎn)化與應(yīng)用示范基地，是南山乃至深圳未來(lái)引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)高端發(fā)展的新平臺(tái)和創(chuàng)新“高地”。根據(jù)規(guī)劃，總部基地總用地面積為135.5公頃，規(guī)劃建筑面積683萬(wàn)平方米。

深圳灣高新區(qū)總部基地被稱(chēng)為珠三角的“曼哈頓”，打造約15平方公里“特區(qū)中的特區(qū)”，截止2016年底，累計(jì)注冊(cè)企業(yè)約12.46萬(wàn)家，其中世界500強(qiáng)約169家，到2020年，前海每平方公里預(yù)計(jì)產(chǎn)出超出100億，位居世界第二，約100萬(wàn)高端人才涌入，居住用地僅容納約30萬(wàn)人。

深圳總部經(jīng)濟(jì)航母的福田中心區(qū)總部基地，匯聚了深圳近80%金融力量，至2020年，福田中心區(qū)總部基地目標(biāo)引入深圳金融人才約12萬(wàn)人，新增5家以上金融控股集團(tuán)公司，20家以上總部型金融機(jī)構(gòu)，金融業(yè)增加值約1600億元。片區(qū)基本為建成區(qū)，住宅產(chǎn)品供應(yīng)量極少。

深圳六大總部基地，總規(guī)劃建筑面積均達(dá)百萬(wàn)平方米，斥巨資規(guī)劃運(yùn)營(yíng)，有著高密度的規(guī)劃；眾多企業(yè)總部紛紛受吸引而來(lái)入駐，如深圳灣高新區(qū)總部基地，截止2016年底，累計(jì)注冊(cè)企業(yè)約12.46萬(wàn)家，其中世界500強(qiáng)約169家，企業(yè)集群效應(yīng)產(chǎn)生，資源共享優(yōu)化配置；隨著500強(qiáng)、上市企業(yè)的入駐，上萬(wàn)乃至百萬(wàn)高端人才隨之匯聚于此；資源的導(dǎo)向和聚集，產(chǎn)生強(qiáng)大的磁場(chǎng)力，因而出現(xiàn)馬太效應(yīng)“強(qiáng)者恒強(qiáng),勝者為王”的局面。

由此可見(jiàn)，深圳六大總部基地有著高密度規(guī)劃，讓資源聚集，讓人聚集，集群效應(yīng)形成，“密度經(jīng)濟(jì)”也必將為區(qū)域內(nèi)的商辦產(chǎn)品帶來(lái)很高的投資價(jià)值，投資商辦首選六大總部基地內(nèi)產(chǎn)品有可靠的保障。因?yàn)槊芏?，是衡量商辦物業(yè)投資的黃金法則。