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政策春風(fēng)漸暖 一線城市 投資商辦正當(dāng)時(shí)

回顧2021年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，可謂是風(fēng)云變幻。2021年1月1日，隨著“三道紅線”和房地產(chǎn)貸款集中度管理制度正式生效，房企融資端被限制，房企流動(dòng)性迅速收緊；在上半年，全國(guó)限購(gòu)、限售、限貸等政策持續(xù)升級(jí)，多地房貸利率上漲，房貸放款周期延長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)貸等違規(guī)流向房市的資金被嚴(yán)查

2021年7月26日，被納入“三道紅線”試點(diǎn)的幾十家重點(diǎn)房企被監(jiān)管部門要求買地金額不得超年度銷售額40%，不僅包括房企在公開市場(chǎng)拿地，還包括通過(guò)收并購(gòu)方式獲地的支出。這些政策通過(guò)影響單個(gè)房企的融資增速，影響房企拿地、投資、銷售，降低購(gòu)買者對(duì)樓市的信心

2021年，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策整體偏緊，市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)悲，許多人進(jìn)入觀望狀態(tài)，投資群體不斷退出。直到后期，面對(duì)房市下滑、經(jīng)濟(jì)下行壓力，監(jiān)管層釋放維穩(wěn)信號(hào)，房地產(chǎn)行業(yè)才迎來(lái)監(jiān)管政策緩和期。從2021年最后幾個(gè)月開始到如今，尤其是在2022年兩會(huì)前后，樓市開始轉(zhuǎn)向，官方不斷釋放積極信號(hào)，地產(chǎn)吹起“暖風(fēng)”，可以預(yù)感2022年的樓市資產(chǎn)將會(huì)逐漸增值。

信號(hào)一：多地樓市松綁，放貸加速

2022年以來(lái)，中國(guó)各地房地產(chǎn)相關(guān)利好政策頻出，主要以穩(wěn)定樓市為主，多著力在補(bǔ)貼、放寬公積金政策、因城施政、降首付、上調(diào)房貸額度等，如：

山東菏澤打響商業(yè)銀行貸款，降首付的“第一槍”，首付比例最低降至二成，首套房房貸利率由之前的5.95%降到了5.6%左右。江西贛州首套房貸首付比例已經(jīng)降到2成，目前國(guó)有大行、中信、廣發(fā)、招商銀行均已執(zhí)行。另外，如果二套房在非限購(gòu)區(qū)則首付3成、在限購(gòu)區(qū)則首付5成。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)超40余城發(fā)布各種力度的房地產(chǎn)寬松政策，給購(gòu)房者更多的政策支持

在貨幣政策與信貸環(huán)境方面，根據(jù)2月10日，中國(guó)人民銀行發(fā)布的《2022年1月金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告》顯示，1月份人民幣貸款增加3.98萬(wàn)億元，是單月統(tǒng)計(jì)高點(diǎn)，同比多增3944億元，反映出實(shí)體需求回暖的跡象

人民銀行按照中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議部署，1月以來(lái)繼續(xù)加大政策力度，引導(dǎo)公開市場(chǎng)操作和中期借貸便利（MLF）中標(biāo)利率下行，帶動(dòng)LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）下降，推動(dòng)降低貸款實(shí)際利率，釋放積極政策信號(hào)，提振市場(chǎng)信心，激發(fā)融資需求

據(jù)市場(chǎng)消息，全國(guó)多個(gè)城市都出現(xiàn)了房貸利率下調(diào)，深圳也是如此，各大行房貸利率2022年2月份出現(xiàn)下調(diào)，首套利率下降15BP，二套利率下降35BP，放貸額度基本較為寬松

信號(hào)二：六部門罕見齊發(fā)聲

釋放維穩(wěn)信號(hào)

2022年3月16日，中共中央政治局委員、國(guó)務(wù)院副總理、金融委主任劉鶴主持召開國(guó)務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會(huì)召開專題會(huì)議。國(guó)務(wù)院金融委、財(cái)政部、證監(jiān)會(huì)、銀保監(jiān)會(huì)、央行、外匯局6部委輪番表態(tài)，對(duì)房地產(chǎn)可能出現(xiàn)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)提出了保障措施，堅(jiān)決要求穩(wěn)定樓市，防范風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

國(guó)務(wù)院金融委：及時(shí)研究和提出有力有效地防范化解決房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案，積極出臺(tái)對(duì)市場(chǎng)有利的政策，慎重出臺(tái)收縮性政策。貨幣政策要主動(dòng)應(yīng)對(duì)，新增貸款要保持適度增長(zhǎng)；財(cái)政部：綜合考慮各方面的情況，今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件；證監(jiān)會(huì)：積極配合相關(guān)部門有力有效化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)；銀保監(jiān)會(huì)：鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥有序開展并購(gòu)貸款，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購(gòu)困難房企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展；央行：堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)，防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；外匯局：配合有關(guān)部門促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展；

這是近幾年官方首次如此大規(guī)模集中表態(tài)，在重要窗口期，釋放穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)外資、穩(wěn)發(fā)展的積極信號(hào)，對(duì)提振樓市起到重要作用。這是一個(gè)值得被銘記的標(biāo)志性的時(shí)刻。當(dāng)下處于至暗時(shí)刻的房地產(chǎn)行業(yè)，似乎等來(lái)了撥云見日的一天。

信號(hào)三：增強(qiáng)居民消費(fèi)力

刺激房產(chǎn)投資

今年兩會(huì)，政府工作報(bào)告提出，堅(jiān)持 "房住不炒" 的定位，新增了"良性循環(huán)" 和"支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求" ，并提出今年主要預(yù)期目標(biāo)GDP5.5%，就業(yè)1100 萬(wàn)，收入與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)同步，提升居民消費(fèi)能力

值得注意的是，收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，居民消費(fèi)預(yù)期提升，將推動(dòng)居民消費(fèi)持續(xù)復(fù)蘇，投入到房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)也將有所增長(zhǎng)，不管是商業(yè)、住宅還是公寓，都會(huì)有所受益。

信號(hào)四：粵港澳大灣區(qū)連續(xù)六年

寫入政府報(bào)告

2022年，“粵港澳大灣區(qū)”連續(xù)第六年寫進(jìn)政府工作報(bào)告，充分展示了國(guó)家對(duì)大灣區(qū)戰(zhàn)略地位的高度重視。

作為粵港澳大灣區(qū)建設(shè)的重要引擎，深圳深入對(duì)接中央要求、港澳所需、灣區(qū)所向、深圳所能，舉全市之力推進(jìn)粵港澳大灣區(qū)建設(shè)。

GDP躍上3萬(wàn)億新臺(tái)階，綜合改革試點(diǎn)40條首批授權(quán)事項(xiàng)大部分落地，國(guó)家高新技術(shù)企業(yè)數(shù)量累計(jì)超過(guò)2萬(wàn)家，前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)改革開放全面深化，光明科學(xué)城等一批重大科技創(chuàng)新基礎(chǔ)設(shè)施正加快建設(shè)……深圳不斷釋放出作為核心引擎的強(qiáng)勁動(dòng)力。

毫無(wú)疑問(wèn)，深圳是全球投資風(fēng)口和高地，投資者應(yīng)該要抓住這個(gè)所能享受到的城市發(fā)展紅利

信號(hào)五：深圳二手房指導(dǎo)價(jià)

將迎來(lái)調(diào)整

近日網(wǎng)上一直在傳深圳二手房指導(dǎo)價(jià)將上調(diào)3%-5%消息，但此前并沒有官方出來(lái)說(shuō)明。3月29日，深圳市住建局對(duì)相關(guān)媒體表示，二手住房成交參考價(jià)格的發(fā)布是為落實(shí)深圳房地產(chǎn)調(diào)控的工作安排，按照《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》要求定期發(fā)布，官方將會(huì)視調(diào)控要求和市場(chǎng)形勢(shì)適時(shí)對(duì)價(jià)格做出相應(yīng)調(diào)整，并于近期在深圳市住房和建設(shè)局官方網(wǎng)站、微信公眾號(hào)等官方網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)發(fā)布

自去年2021年2月8日二手房指導(dǎo)價(jià)發(fā)布以來(lái)，深圳二手房市場(chǎng)陷入低迷，成交量暴跌，全年成交40699套，同比下降57%。今年2月，二手房指導(dǎo)價(jià)政策出臺(tái)一周年之際，深圳二手住宅過(guò)戶數(shù)僅為872套，成交量跌至2008年以來(lái)的最低值。此次官宣深圳二手房指導(dǎo)價(jià)調(diào)整將給二手房市場(chǎng)注入定心劑，給予市場(chǎng)傳遞積極的，向上的信心。

跟緊政策步伐，投資商辦正當(dāng)時(shí)

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)好回暖與居民消費(fèi)力逐漸提高，樓市穩(wěn)中求進(jìn)，購(gòu)房者信心增強(qiáng)，房產(chǎn)資產(chǎn)回歸穩(wěn)步升值。房產(chǎn)的投資價(jià)值成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)，特別是商辦物業(yè)的投資，由于回報(bào)率高于其他房產(chǎn)投資，也更符合人們?cè)谏钯|(zhì)量、財(cái)富程度達(dá)到一定程度上的投資需求。

最新發(fā)布的《2022年財(cái)富報(bào)告（2022Wealth Report）》預(yù)測(cè)，到2022年，投資者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的興趣還將繼續(xù)下去，因?yàn)?/span>23%的超高凈值人士表示他們計(jì)劃直接投資商業(yè)房地產(chǎn)，20%的人表示他們將間接投資商業(yè)地產(chǎn)。

經(jīng)過(guò)2021年洗禮的深圳商辦市場(chǎng)表現(xiàn)出強(qiáng)大的韌性，將在2022年迸發(fā)出新投資機(jī)遇和活力，而持續(xù)關(guān)注深圳商辦市場(chǎng)的中長(zhǎng)期投資者們也將迎來(lái)新一輪的絕佳投資窗口期，不容錯(cuò)過(guò)