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銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布 金融16條重磅措施支持房地產(chǎn)發(fā)展 逐條解讀

2022年11月11日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，出臺(tái)十六條措施支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

16條的出臺(tái)，意味著對(duì)房地產(chǎn)融資的大方向，從限制轉(zhuǎn)向了支持。

在此之前，對(duì)于房地產(chǎn)的融資，在信貸政策上主要有“三道紅線(xiàn)”，在股票市場(chǎng)融資上也是不鼓勵(lì)。因此，房地產(chǎn)特別依賴(lài)表外融資和非標(biāo)融資，這也為今天的房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)危機(jī)埋下隱患。

同時(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的救助方向，此前是“救項(xiàng)目不救企業(yè)”，但是事實(shí)證明，這對(duì)于保交樓和房地產(chǎn)市場(chǎng)紓困效果不明顯。此次16條新規(guī)對(duì)此作出調(diào)整，未來(lái)的方向是“救項(xiàng)目與救企業(yè)并存”。

本輪房地產(chǎn)債務(wù)危機(jī)，部分房企是由于自身激進(jìn)對(duì)行業(yè)造成較大風(fēng)險(xiǎn)。但是應(yīng)該正確分類(lèi)，畢竟有些財(cái)務(wù)激進(jìn)的企業(yè)是資不抵債，有些僅僅是流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。因此，16條的出臺(tái)是在正確的方向上，疏通房地產(chǎn)融資的各類(lèi)管道，為房地產(chǎn)市場(chǎng)早日回歸正常軌道奠定基礎(chǔ)。

此次新規(guī)除了匯總了過(guò)往的房地產(chǎn)政策，還是有不少全新的亮點(diǎn)：

1、貸款額外展期1年，且都可以不降級(jí)，不改變征信。

實(shí)際上，這和第6條保持信托等資管產(chǎn)品融資穩(wěn)定是一脈相承的。

信托這種特殊的融資形式，本身就是連接房地產(chǎn)項(xiàng)目、信托融資的特殊產(chǎn)品，既要保證信托產(chǎn)品的安全性，也要保證信托融資的通暢。

支持這兩類(lèi)融資合理展期，是針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸、信托貸款的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)上，作出的最有效的調(diào)整。

2、新增專(zhuān)項(xiàng)借款配套融資。

3、明確保持債券融資穩(wěn)定和信托等資管產(chǎn)品穩(wěn)定。

關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知

銀發(fā)[2022]254號(hào)

為貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的。不是用來(lái)炒的定位，全面落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，因城施策支持剛性和改善性住房需求，保持房地產(chǎn)融資合理適度，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，現(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序

（一）穩(wěn)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款投放。

堅(jiān)持“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”，對(duì)國(guó)有、民營(yíng)等各類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)重點(diǎn)支持治理完善、聚焦主業(yè)、資質(zhì)良好的房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。金融機(jī)構(gòu)要合理區(qū)分項(xiàng)目子公司風(fēng)險(xiǎn)與集團(tuán)控股公司風(fēng)險(xiǎn)，在保證債權(quán)安全、資金封閉運(yùn)作的前提下，按照市場(chǎng)化原則滿(mǎn)足房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求。支持項(xiàng)目主辦行和銀團(tuán)貸款模式，強(qiáng)化貸款審批、發(fā)放、收回全流程管理，切實(shí)保障資金安全。

解讀：

總體表述和今年2022年4月份的《關(guān)于做好疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展金融服務(wù)的通知》（銀發(fā)〔2022〕92號(hào)）變化不大。從金融政策角度，本來(lái)就是國(guó)有民營(yíng)一視同仁。市場(chǎng)層面融資環(huán)境的分化，是金融機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)判斷做出的市場(chǎng)化決策。

（二）支持個(gè)人住房貸款合理需求。

支持各地在全國(guó)政策基礎(chǔ)上，因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，合理確定當(dāng)?shù)貍€(gè)人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限，支持剛性和改善性住房需求。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)結(jié)合自身經(jīng)營(yíng)情況、客戶(hù)風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等，在城市政策下限基礎(chǔ)上，合理確定個(gè)人住房貸款具體首付比例和利率水平。支持金融機(jī)構(gòu)優(yōu)化新市民住房金融服務(wù)，合理確定符合購(gòu)房條件新市民首套住房個(gè)人住房貸款的標(biāo)準(zhǔn)，多維度科學(xué)審慎評(píng)估新市民信用水平，提升借款和還款便利度。

解讀：

差別化住房政策如今已經(jīng)幾乎用到了極致。不少在此前嚴(yán)格調(diào)控的城市，也陸續(xù)出臺(tái)了首付和利率的政策。

首套房利率目前全國(guó)性的政策是，5月份出臺(tái)新政首套房利率LPR基礎(chǔ)上下浮20BP作為利率下限，9月份新規(guī)部分城市首套房利率下限完全放開(kāi)。地方政府可在此基礎(chǔ)上做差別化安排?，F(xiàn)實(shí)中即便徹底放開(kāi)利率下限的城市，因?yàn)榭紤]到銀行內(nèi)部定價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制，首付利率最低也要3.9-4.0%。總體存量政策空間有限。

二套房是LPR+60BP，該政策一直沒(méi)有實(shí)質(zhì)性變化。直到目前為止也沒(méi)有變化，不過(guò)當(dāng)前的房地產(chǎn)投資性需求并不多，主要是首套房及改善性二套房需求為主（其實(shí)這部分需求地方政府可以自己通過(guò)改變二套房定義變成首套房）。

（三）穩(wěn)定建筑企業(yè)信貸投放。

鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)在風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)基礎(chǔ)上，優(yōu)化建筑企業(yè)信貸服務(wù)，提供必要的貸款支持，保持建筑企業(yè)融資連續(xù)穩(wěn)定。

解讀：

其實(shí)今年4月發(fā)布的《關(guān)于做好疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展金融服務(wù)的通知》（銀發(fā)〔2022〕92號(hào)）就規(guī)定：金融機(jī)構(gòu)要在風(fēng)險(xiǎn)可控基礎(chǔ)上，適度加大流動(dòng)性貸款等支持力度，滿(mǎn)足建筑企業(yè)合理融資需求，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持建筑企業(yè)融資連續(xù)穩(wěn)定。

也不算什么新規(guī)定，效果有限。

建筑企業(yè)給予房地產(chǎn)商的施工墊資，雖然規(guī)模遠(yuǎn)不如金融機(jī)構(gòu)的融資，但建筑企業(yè)的墊資或?yàn)樽杂匈Y金或?yàn)榻杩?，而且施工墊資沒(méi)有擔(dān)保，建筑企業(yè)權(quán)益的法律保障是建設(shè)工程款優(yōu)先權(quán)。但在“保交樓”原則下，建設(shè)施工款優(yōu)先權(quán)也無(wú)法發(fā)揮作用，相比背景強(qiáng)大的金融機(jī)構(gòu)，民營(yíng)建筑企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力更是相差甚遠(yuǎn)。

受恒大影響的主要有南通六建，蘇中建設(shè)、南通三建、中南建設(shè)。

除建筑企業(yè)，其他產(chǎn)業(yè)鏈上的供應(yīng)商也在承受巨大的壓力，包括家居、建材、裝修等，這些企業(yè)實(shí)力遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于建筑企業(yè)，以民企為主。

（四）支持開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權(quán)安全的前提下，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過(guò)存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式予以支持，促進(jìn)項(xiàng)目完工交付。自本通知印發(fā)之日起，未來(lái)半年內(nèi)到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調(diào)整貸款分類(lèi)，報(bào)送征信系統(tǒng)的貸款分類(lèi)與之保持一致。

解讀：

這里包含兩層意思，分別是①額外多展期一年；②展期后不用降級(jí)不用納入不良。

（1）關(guān)于展期

根據(jù)《貸款通則》的展期要求，“短期貸款展期期限累計(jì)不得超過(guò)原貸款期限；中期貸款展期期限累計(jì)不得超過(guò)原貸款期限的一半；長(zhǎng)期貸款展期期限累計(jì)不得超過(guò)3年?！?/span>

此次房地產(chǎn)新規(guī)規(guī)定，可以再此基礎(chǔ)上再多展期一年。原先3年期貸款，比如今年12月份到期，本來(lái)可以展期1年半到2024年6月份，現(xiàn)在政策允許展期2年半到2025年6月份。

（2）關(guān)于貸款風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)

貸款展期屬于“貸款重組”。銀監(jiān)發(fā)〔2007〕54號(hào)《貸款風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)指引》中明確指出，“由于借款人財(cái)務(wù)狀況惡化，或無(wú)力還款而對(duì)借款合同還款條款作出調(diào)整”的貸款調(diào)整后至少下調(diào)至次級(jí)類(lèi)。

具體可以參見(jiàn)《終于有人說(shuō)清：重組貸款、無(wú)還本續(xù)貸、疫情延期、借新還舊！》。這次新規(guī)給予特赦，可以不用調(diào)整貸款風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)。這是此次房地產(chǎn)政策最核心的一部分。

筆者認(rèn)為，本質(zhì)上這是給金融機(jī)構(gòu)最重要的喘息機(jī)會(huì)，可以合法合規(guī)把本來(lái)的房地產(chǎn)相關(guān)的不良貸款大幅度延后（多數(shù)可以延遲2年），以時(shí)間換取空間。

（3）對(duì)于房企融資人

貸款展期不用降低風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)，不影響征信，所以可以肯定不會(huì)觸發(fā)債務(wù)交叉違約條款。到目前為止仍然沒(méi)有違約的房企，可以說(shuō)都是市場(chǎng)上最優(yōu)質(zhì)的房企，獲得金融機(jī)構(gòu)存量貸款大幅度展期穩(wěn)定的資金支持，風(fēng)險(xiǎn)層面可控，政策層面也是值得認(rèn)可。

（4）展期主要是針對(duì)銀行

信托主要面臨資金端投資人流動(dòng)性約束，很難隨意展期。如果是迫不得已展期，本質(zhì)上就是信托產(chǎn)品逾期。信托產(chǎn)品本身實(shí)際不做貸款風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)，監(jiān)管統(tǒng)計(jì)可能有一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的統(tǒng)計(jì)。所以時(shí)間換空間主要是針對(duì)銀行貸款而言。

（五）保持債券融資基本穩(wěn)定。

支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券融資。推動(dòng)專(zhuān)業(yè)信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)為財(cái)務(wù)總體健康、面臨短期困難的房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行提供增信支持。鼓勵(lì)債券發(fā)行人與持有人提前溝通，做好債券兌付資金安排。按期兌付確有困難的，通過(guò)協(xié)商做出合理展期、置換等安排，主動(dòng)化解風(fēng)險(xiǎn)。支持債券發(fā)行人在境內(nèi)外市場(chǎng)回購(gòu)債券。

解讀：

本輪房地產(chǎn)債務(wù)危機(jī)，最突出的表現(xiàn)形式就是房地產(chǎn)企業(yè)債券市場(chǎng)的危機(jī)。主要民營(yíng)房企債券的收益率全部進(jìn)入高收益區(qū)間，僅僅憑借民營(yíng)房企自身的能力，已經(jīng)很難市場(chǎng)化債券融資，必須借助監(jiān)管機(jī)構(gòu)的幫助。

因此，本輪房地產(chǎn)紓困重要的特征，就是監(jiān)管機(jī)構(gòu)通過(guò)不同形式，從不同方面支持民營(yíng)房企債券融資。

我們看到，中債信用增進(jìn)、銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)已經(jīng)組織多輪民營(yíng)房企座談會(huì)，通過(guò)中債增信的方式來(lái)支持房企發(fā)行債券?！秲纱髧?guó)家級(jí)擔(dān)保公司護(hù)航信用債發(fā)行！》，上周中債增信安排了第二批民企發(fā)債的擔(dān)保。

2022年11月8日，交易商協(xié)會(huì)表示，通過(guò)擔(dān)保增信、創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋?xiě){證、直接購(gòu)買(mǎi)債券等方式，支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資。預(yù)計(jì)可支持約2500億元民營(yíng)企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進(jìn)一步擴(kuò)容。

2022年11月9日，中債增信發(fā)布通知稱(chēng)，為推動(dòng)民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具工作，加大對(duì)民營(yíng)房企增信服務(wù)力度，意向民營(yíng)房企可填寫(xiě)《項(xiàng)目需求意向表》，并向該公司提出增信需求。

2018年，針對(duì)部分民營(yíng)企業(yè)遇到的融資困難問(wèn)題，人民銀行會(huì)同有關(guān)部門(mén)，從信貸、債券、股權(quán)三個(gè)融資渠道采取“三支箭”的政策組合，支持民營(yíng)企業(yè)拓展融資。民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具作為“第二支箭”，有力引導(dǎo)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)改善對(duì)民營(yíng)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)偏好和融資氛圍，有效緩解了民營(yíng)企業(yè)信用收縮問(wèn)題。

事實(shí)上，目前沒(méi)有展期和違約的民營(yíng)房企已經(jīng)所剩無(wú)幾。因此，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的紓困，應(yīng)該分為兩類(lèi)：

一類(lèi)是目前保持兌付，沒(méi)有發(fā)生展期和違約的房企；

另一類(lèi)是已經(jīng)發(fā)生展期和違約的房企。

對(duì)于第一類(lèi)房企，可以肯定的是，這類(lèi)房企在過(guò)去、現(xiàn)在甚至未來(lái)都是財(cái)務(wù)相對(duì)健康的房企，目前的債券市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)僅僅是流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該繼續(xù)加大支持力度，保證這些能夠活下來(lái)；

對(duì)于第二類(lèi)企業(yè)，通過(guò)協(xié)商做出合理展期、置換，主動(dòng)化解風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于出險(xiǎn)房企的房地產(chǎn)項(xiàng)目，以保交樓為主要目標(biāo)。

（六）保持信托等資管產(chǎn)品融資穩(wěn)定。

鼓勵(lì)信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求。鼓勵(lì)信托公司等金融機(jī)構(gòu)加快業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，在嚴(yán)格落實(shí)資管產(chǎn)品監(jiān)管要求、做好風(fēng)險(xiǎn)防控的基礎(chǔ)上，按市場(chǎng)化、法治化原則支持房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目的合理融資需求，依法合規(guī)為房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目并購(gòu)、商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)、租賃住房建設(shè)等提供金融支持。

解讀：

注意和存量展期不一樣，這里是鼓勵(lì)信托、理財(cái)?shù)荣Y管產(chǎn)品增量房地產(chǎn)融資。

和存量展期的政策比，增量政策效果很難顯現(xiàn)，主要是信托產(chǎn)品過(guò)往陷入問(wèn)題房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)比較多，這輪房地產(chǎn)企業(yè)剩下的優(yōu)質(zhì)房企非常少，這些優(yōu)質(zhì)房企本來(lái)也不是信托的融資對(duì)象?？紤]到信托的融資成本，筆者認(rèn)為，優(yōu)質(zhì)房企融資渠道可能仍然是發(fā)債融資+大中型商業(yè)銀行貸款。

二、積極做好“保交樓”金融服務(wù)

（七）支持開(kāi)發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專(zhuān)項(xiàng)借款。

支持國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行按照有關(guān)政策安排和要求，依法合規(guī)、高效有序地向經(jīng)復(fù)核備案的借款主體發(fā)放“保交樓”專(zhuān)項(xiàng)借款，封閉運(yùn)行、專(zhuān)款專(zhuān)用，專(zhuān)項(xiàng)用于支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目加快建設(shè)交付。

解讀：

政策性銀行“保交樓”專(zhuān)項(xiàng)借款是解決當(dāng)下樓市爛尾風(fēng)險(xiǎn)的緊急措施。

2022年8月19日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、人民銀行等部門(mén)透露，將通過(guò)政策性銀行專(zhuān)項(xiàng)借款方式支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付。國(guó)家九部委發(fā)布了《關(guān)于通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)借款支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付的工作方案》，筆者獲取了部分地方政府根據(jù)該項(xiàng)工作方案制定的“保交樓”專(zhuān)項(xiàng)借款資金管理辦法或細(xì)則，可以從這些地方性文件中了解專(zhuān)項(xiàng)借款的具體操作模式。

這里最核心的就是專(zhuān)項(xiàng)借款納入地方政府債務(wù)管理。針對(duì)“保交樓”的基金初期規(guī)模可能達(dá)到2000億，由央行指導(dǎo)三家政策性銀行（國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行、中國(guó)進(jìn)出口銀行）在現(xiàn)有貸款額度中安排，中央財(cái)政予以貼息。

這筆紓困基金是全國(guó)性的房地產(chǎn)“保交樓”基金。仍然秉持的是“救項(xiàng)目不救房企”。目的防止部分地方政府沒(méi)有資金實(shí)力保障保交樓的任務(wù)。

1、專(zhuān)項(xiàng)借款主體

專(zhuān)項(xiàng)借款的借款主體是受地方政府委托的地方國(guó)企（一般為城投平臺(tái)）。

具體職責(zé)劃分：

（1）由地方政府具體負(fù)責(zé)本地區(qū)保交樓項(xiàng)目申請(qǐng)、資金使用管理和歸集還款資金，借款資金納入地方政府債務(wù)，由地方政府承擔(dān)統(tǒng)借統(tǒng)還責(zé)任。

（2）地方國(guó)企負(fù)責(zé)向國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行申請(qǐng)貸款，并負(fù)責(zé)歸集資金償還國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行貸款本息，主要承擔(dān)以下職責(zé)：

依據(jù)已審核備案項(xiàng)目確認(rèn)資金需求；

根據(jù)項(xiàng)目“一樓一策”實(shí)施方案支付專(zhuān)項(xiàng)借款資金；

監(jiān)督專(zhuān)項(xiàng)借款資金的使用，監(jiān)管相關(guān)項(xiàng)目的全面復(fù)工和后續(xù)建設(shè)；

按期償還國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行貸款本息。

2、專(zhuān)項(xiàng)借款還款方式

統(tǒng)借統(tǒng)還原則。專(zhuān)項(xiàng)借款資金納入地方政府債務(wù)，地方政府承擔(dān)統(tǒng)借統(tǒng)還責(zé)任，授權(quán)的國(guó)企作為保交樓專(zhuān)項(xiàng)借款的借款主體。地方政府財(cái)政部門(mén)負(fù)責(zé)按時(shí)將還款資金安排納入財(cái)政預(yù)算管理，無(wú)法按期償還專(zhuān)項(xiàng)借款的，由地方財(cái)政部門(mén)通過(guò)扣減轉(zhuǎn)移支付予以?xún)斶€。

3、專(zhuān)項(xiàng)借款使用

（1）專(zhuān)款專(zhuān)用原則

專(zhuān)項(xiàng)借款資金用途嚴(yán)格限定為用地性質(zhì)為住宅用地，并且已售逾期難交付或者項(xiàng)目停工、已售逾期交付風(fēng)險(xiǎn)大的住宅項(xiàng)目，不得用于未售住宅項(xiàng)目、高檔住宅項(xiàng)目、工商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。支持范圍僅限于省級(jí)政府和相關(guān)部委審核備案后的項(xiàng)目。地方政府對(duì)專(zhuān)項(xiàng)款資金負(fù)有監(jiān)督管理責(zé)任，確保保交樓專(zhuān)項(xiàng)借款資金專(zhuān)戶(hù)管理、封閉運(yùn)行，專(zhuān)項(xiàng)用于保交樓項(xiàng)目。

（2）“一樓一策”原則

地方政府根據(jù)具體情況制定“一樓一策”實(shí)施方案，因地制宜使用保交樓專(zhuān)項(xiàng)借款資金。

（3）調(diào)劑使用原則

專(zhuān)項(xiàng)借款資金在審核通過(guò)的項(xiàng)目?jī)?nèi)調(diào)劑使用，可以循環(huán)使用，優(yōu)先保障資金撥付后能盡快形成工作量、盡快交付的項(xiàng)目。

從上述規(guī)定可知，專(zhuān)項(xiàng)借款與原項(xiàng)目的貸款主體并不相同。雖然專(zhuān)項(xiàng)借款資金與原項(xiàng)目貸款資金均投入到相同的項(xiàng)目中，但形成是完全不同的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。

原項(xiàng)目貸款債務(wù)人是項(xiàng)目公司，債權(quán)人是銀行、非銀機(jī)構(gòu)及其他債權(quán)人；而專(zhuān)項(xiàng)借款的債務(wù)人是受地方政府委托的地方國(guó)企，債權(quán)人是政策性銀行。兩種債權(quán)債務(wù)關(guān)系沒(méi)有交叉，因此，專(zhuān)項(xiàng)借款可以與項(xiàng)目原債權(quán)關(guān)系在法律層面完全隔離，做到封閉運(yùn)作、專(zhuān)款專(zhuān)用。即使開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)，政策性銀行作為地方國(guó)企的債權(quán)人，不會(huì)參與到破產(chǎn)清算中申報(bào)債權(quán)，政策專(zhuān)項(xiàng)借款資金形成的債權(quán)也不會(huì)按破產(chǎn)清算的規(guī)定償還。

4、為何專(zhuān)項(xiàng)借款此前總體使用情況并不好

初期規(guī)模達(dá)到2000億元。資金來(lái)源是人民銀行再貸款，財(cái)政給與貼息。但是使用中還是比較困難。

一是資金額度不多，對(duì)于房地產(chǎn)出險(xiǎn)情況是杯水車(chē)薪，一方面解決不了大問(wèn)題，另一方面就使得該貸款辦理的門(mén)檻非常高，一些在國(guó)內(nèi)排位靠前的房地產(chǎn)上市公司也沒(méi)有機(jī)會(huì)使用。

二是使用該資金的責(zé)任較大，需要地方政府為借款主體，需要主要負(fù)責(zé)同志承諾拍板，而目前情況下整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)還沒(méi)有明顯的拐點(diǎn)，地方政府經(jīng)過(guò)這3年來(lái)的疫情，財(cái)政壓力也較大；這種情況下，政府都比較謹(jǐn)慎，很多沒(méi)有意愿也沒(méi)有財(cái)力來(lái)全力支持該專(zhuān)項(xiàng)借款。實(shí)際使用情況雖然沒(méi)有明確公布，但是數(shù)字是不多的。三是政策期是三年，

三年后就要還本，否則利息就沒(méi)有貼息，還要像市場(chǎng)化價(jià)格靠攏，其實(shí)政府和企業(yè)心理也清楚，目前一時(shí)半會(huì)行業(yè)無(wú)法轉(zhuǎn)變，三年后很大的概率是本項(xiàng)目很難自身產(chǎn)生足夠資金償還貸款，到了三年到期的時(shí)候資金如果還不上，壓力還是要財(cái)政負(fù)擔(dān)，而且高額利息也需要財(cái)政負(fù)擔(dān)了。

10月，央行向三大政策性銀行凈投放抵押補(bǔ)充貸款（PSL）1543億元，環(huán)比增加461億元。同時(shí)，央行透露，自9月起，PSL利率已較此前下降了40個(gè)基點(diǎn)至2.40%。

PSL的重新激活，主要用于保交樓和基建領(lǐng)域。同時(shí)開(kāi)發(fā)性政策性銀行介入，能夠最大效率的利用保交樓資金，激活更多項(xiàng)目。

（八）鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供配套融資支持。

在專(zhuān)項(xiàng)借款支持項(xiàng)目明確債權(quán)債務(wù)安排、專(zhuān)項(xiàng)借款和新增配套融資司法保障后，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)特別是項(xiàng)目個(gè)人住房貸款的主融資商業(yè)銀行或其牽頭組建的銀團(tuán)，按照市場(chǎng)化、法治化原則，為專(zhuān)項(xiàng)借款支持項(xiàng)目提供新增配套融資支持，推動(dòng)化解未交樓個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于剩余貨值的銷(xiāo)售回款可同時(shí)覆蓋專(zhuān)項(xiàng)借款和新增配套融資的項(xiàng)目，以及剩余貨值的銷(xiāo)售回款不能同時(shí)覆蓋專(zhuān)項(xiàng)借款和新增配套融資，但已明確新增配套融資和專(zhuān)項(xiàng)借款配套機(jī)制安排并落實(shí)還款來(lái)源的項(xiàng)目，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)在商業(yè)自愿前提下積極提供新增配套融資支持。

新增配套融資的承貸主體應(yīng)與專(zhuān)項(xiàng)借款支持項(xiàng)目的實(shí)施主體保持一致，項(xiàng)目存量資產(chǎn)負(fù)債應(yīng)經(jīng)地方政府組織有資質(zhì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)評(píng)估確認(rèn)并已制定“一樓一策”實(shí)施方案。商業(yè)銀行可在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)下新設(shè)“專(zhuān)項(xiàng)借款配套融資”子科目用于統(tǒng)計(jì)和管理。配套融資原則上不應(yīng)超過(guò)對(duì)應(yīng)專(zhuān)項(xiàng)借款的期限，最長(zhǎng)不超過(guò)3年。項(xiàng)目銷(xiāo)售回款應(yīng)當(dāng)劃入在主融資商業(yè)銀行或其他商業(yè)銀行開(kāi)立的項(xiàng)目專(zhuān)用賬戶(hù)，項(xiàng)目專(zhuān)用賬戶(hù)由提供新增配套融資的商業(yè)銀行參與共同管理。明確按照“后進(jìn)先出”原則，項(xiàng)目剩余貨值的銷(xiāo)售回款要優(yōu)先償還新增配套融資和專(zhuān)項(xiàng)借款。

對(duì)于商業(yè)銀行按照本通知要求，自本通知印發(fā)之日起半年內(nèi)，向?qū)ｍ?xiàng)借款支持項(xiàng)目發(fā)放的配套融資，在貸款期限內(nèi)不下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)；對(duì)債務(wù)新老劃斷后的承貸主體按照合格借款主體管理。對(duì)于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員已盡職的，可予免責(zé)。

解讀：

其實(shí)這里的配套融資與此前專(zhuān)項(xiàng)債配套融資非常類(lèi)似，最基本的紅線(xiàn)，仍然是不能因?yàn)榕涮兹谫Y新增地方政府隱性債務(wù)。所以債權(quán)債務(wù)關(guān)系和專(zhuān)項(xiàng)借款完全不一樣，專(zhuān)項(xiàng)借款的債權(quán)債務(wù)關(guān)系是地方政府和政策性銀行，新增配套融資是承貸主體必須同轉(zhuǎn)向借款支持的項(xiàng)目實(shí)施主體一致，也就是房企。

配套融資核心是能否把項(xiàng)目盤(pán)活，換句話(huà)說(shuō)能否把房子正常價(jià)格賣(mài)出去回收現(xiàn)金流，這點(diǎn)銀行并不擅長(zhǎng)，問(wèn)題房企力不從心。所以一般專(zhuān)項(xiàng)借款地方政府可能會(huì)找當(dāng)?shù)赜幸欢ㄩ_(kāi)發(fā)資質(zhì)的國(guó)企參與進(jìn)來(lái)，這是對(duì)操盤(pán)的考驗(yàn)，不僅僅是融資的問(wèn)題。其實(shí)后面提到的重整投資或者基金投資思路都有類(lèi)似的地方。

這里有幾個(gè)概念需要理清楚，“項(xiàng)目剩余貨值”應(yīng)該是指專(zhuān)項(xiàng)借款支持項(xiàng)目經(jīng)過(guò)“一樓一策”評(píng)估后，可以新增銷(xiāo)售的樓盤(pán)+存量資金-新增投入。因?yàn)槿绻饲耙呀?jīng)預(yù)售掉的樓盤(pán)后單元，預(yù)售資金如回集團(tuán)且已經(jīng)納入存量資產(chǎn)負(fù)債，那大概率是無(wú)法用來(lái)保障專(zhuān)項(xiàng)借款和配套融資的。當(dāng)然如果此前預(yù)售資金當(dāng)?shù)卣O(jiān)管到位的話(huà)是可以充分用于項(xiàng)目本身建設(shè)，不會(huì)輕易歸集到房企母公司賬戶(hù)。但此前預(yù)售資金肯定沒(méi)辦法優(yōu)先償還專(zhuān)項(xiàng)借款和配套融資。

“后進(jìn)先出”原則很清楚，剩下沒(méi)有預(yù)售的樓盤(pán)和單元的銷(xiāo)售回款肯定是優(yōu)先償還配套融資和專(zhuān)項(xiàng)借款。

配套融資和專(zhuān)項(xiàng)借款誰(shuí)更更優(yōu)先？如果參考此前《關(guān)于做好地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券發(fā)行及項(xiàng)目配套融資工作的通知》（廳字〔2019〕33號(hào)），也沒(méi)有明確專(zhuān)項(xiàng)債對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目收益情況，但是根據(jù)金融機(jī)構(gòu)風(fēng)控要求，一般項(xiàng)目融資主體肯定需要先行償還銀行配套融資才能償還專(zhuān)項(xiàng)債（或這里的專(zhuān)項(xiàng)借款）。

三、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置

（九）做好房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)金融支持。

鼓勵(lì)商業(yè)銀行穩(wěn)妥有序開(kāi)展房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)受困房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目。鼓勵(lì)金融資產(chǎn)管理公司、地方資產(chǎn)管理公司（以下統(tǒng)稱(chēng)資產(chǎn)管理公司）發(fā)揮在不良資產(chǎn)處置、風(fēng)險(xiǎn)管理等方面的經(jīng)驗(yàn)和能力，與地方政府、商業(yè)銀行、房地產(chǎn)企業(yè)等共同協(xié)商風(fēng)險(xiǎn)化解模式，推動(dòng)加快資產(chǎn)處置。鼓勵(lì)資產(chǎn)管理公司與律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等第三方機(jī)構(gòu)開(kāi)展合作，提高資產(chǎn)處置效率。支持符合條件的商業(yè)銀行、金融資產(chǎn)管理公司發(fā)行房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)主題金融債券。

解讀：

金融機(jī)構(gòu)發(fā)行項(xiàng)目并購(gòu)專(zhuān)項(xiàng)債是新內(nèi)容。其他都是此前已有政策的再次復(fù)述。但是鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)受困項(xiàng)目最大難題，是優(yōu)質(zhì)房企越來(lái)越少，極少數(shù)優(yōu)質(zhì)比如保利、萬(wàn)科也在主動(dòng)降負(fù)債、暫停拿地，總體趨于保守。所以本質(zhì)上是需求端的問(wèn)題，金融機(jī)構(gòu)供給端提供資金仍然缺乏授信主體。

2021年12月央行、銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)的《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)的通知》相關(guān)內(nèi)容。

此外大家還關(guān)注針對(duì)受困房地產(chǎn)項(xiàng)目如果出現(xiàn)并購(gòu)貸款置換土地出讓金（說(shuō)明土地出讓金總體不足）或者四證不全，是否可以特殊對(duì)待，允許并購(gòu)。

金融機(jī)構(gòu)發(fā)行房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)主題金融債券并沒(méi)有貼息，只是普通的金融債而已，可能唯一好處是發(fā)行通過(guò)銀保監(jiān)會(huì)和央行的審批速度比普通金融債更快。

（十）積極探索市場(chǎng)化支持方式。

對(duì)于部分已進(jìn)入司法重整的項(xiàng)目，金融機(jī)構(gòu)可按自主決策、自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、自負(fù)盈虧原則，一企一策協(xié)助推進(jìn)項(xiàng)目復(fù)工交付。鼓勵(lì)資產(chǎn)管理公司通過(guò)擔(dān)任破產(chǎn)管理人、重整投資人等方式參與項(xiàng)目處置。支持有條件的金融機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥探索通過(guò)設(shè)立基金等方式，依法依規(guī)市場(chǎng)化化解受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，支持項(xiàng)目完工交付。

解讀：

目前對(duì)于重整投資和基金化解方式，市場(chǎng)上普遍還是非常謹(jǐn)慎。

市場(chǎng)化的前提是，對(duì)市場(chǎng)化主體具有充分恢復(fù)信用的信心。即便是基金方式參與，要真正盤(pán)活項(xiàng)目，仍然需要有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)愿意參與、有頭部房企愿意參與處置。否則，單單金融機(jī)構(gòu)很難做這種增量業(yè)務(wù)。本質(zhì)上設(shè)立基金的方式也屬于優(yōu)質(zhì)頭部房企并購(gòu)受困項(xiàng)目的一種，更適合項(xiàng)目本身未來(lái)前景好于房地產(chǎn)企業(yè)的情況，通過(guò)基金可以一定程度實(shí)現(xiàn)和房地產(chǎn)本身的資產(chǎn)負(fù)債表隔離。

此外基金方式適合更多第三方參與進(jìn)來(lái)，通常是地方政府城投、優(yōu)質(zhì)房企、金融機(jī)構(gòu)三方參與。

四、依法保障住房金融消費(fèi)者合法權(quán)益

（十一）鼓勵(lì)依法自主協(xié)商延期還本付息。

對(duì)于因疫情住院治療或隔離，或因疫情停業(yè)失業(yè)而失去收入來(lái)源的個(gè)人，以及因購(gòu)房合同發(fā)生改變或解除的個(gè)人住房貸款，金融機(jī)構(gòu)可按市場(chǎng)化、法治化原則與購(gòu)房人自主開(kāi)展協(xié)商，進(jìn)行延期展期等調(diào)整，相關(guān)方都要依法依規(guī)、信守合同、踐行承諾。在此過(guò)程中，金融機(jī)構(gòu)要做好客戶(hù)服務(wù)工作，加強(qiáng)溝通，依法保障金融消費(fèi)者合法權(quán)益，同時(shí)按相關(guān)規(guī)定做好資產(chǎn)分類(lèi)。對(duì)于惡意逃廢金融債務(wù)的行為，依法依規(guī)予以處理，維護(hù)良好市場(chǎng)秩序。

解讀：

注意這條并沒(méi)有直接允許金融機(jī)構(gòu)任何豁免，包括貸款風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)，包括個(gè)人征信處理。總體力度有限，只是讓金融機(jī)構(gòu)和個(gè)人自主協(xié)商。

（十二）切實(shí)保護(hù)延期貸款的個(gè)人征信權(quán)益。

個(gè)人住房貸款已調(diào)整還款安排的，金融機(jī)構(gòu)按新的還款安排報(bào)送信用記錄；經(jīng)人民法院判決、裁定認(rèn)定應(yīng)予調(diào)整的，金融機(jī)構(gòu)根據(jù)人民法院生效判決、裁定等調(diào)整信用記錄報(bào)送，已報(bào)送的予以調(diào)整。金融機(jī)構(gòu)應(yīng)妥善處置相關(guān)征信異議，依法保護(hù)信息主體征信權(quán)益。

五、階段性調(diào)整部分金融管理政策

（十三）延長(zhǎng)房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過(guò)渡期安排。

對(duì)于受疫情等客觀(guān)原因影響不能如期滿(mǎn)足房地產(chǎn)貸款集中度管理要求的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)或人民銀行分支機(jī)構(gòu)、銀保監(jiān)會(huì)派出機(jī)構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)貸款集中度管理有關(guān)規(guī)定，基于實(shí)際情況并經(jīng)客觀(guān)評(píng)估，合理延長(zhǎng)其過(guò)渡期。

解讀：

因?yàn)榉康禺a(chǎn)貸款集中度事實(shí)上已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)前的宏觀(guān)環(huán)境，此時(shí)調(diào)整也是合理預(yù)期中。

（十四）階段性?xún)?yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)融資政策。

相關(guān)金融機(jī)構(gòu)要用好人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)已出臺(tái)的適用于主要商業(yè)銀行、全國(guó)性金融資產(chǎn)管理公司的階段性房地產(chǎn)金融管理政策，加快推動(dòng)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)化出清。

六、加大住房租賃金融支持力度

（十五）優(yōu)化住房租賃信貸服務(wù)。

引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)重點(diǎn)加大對(duì)獨(dú)立法人運(yùn)營(yíng)、業(yè)務(wù)邊界清晰、具備房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)投資和管理能力的自持物業(yè)型住房租賃企業(yè)的信貸支持，合理設(shè)計(jì)貸款期限、利率和還款方式，積極滿(mǎn)足企業(yè)中長(zhǎng)期資金需求。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則，為各類(lèi)主體收購(gòu)、改建房地產(chǎn)項(xiàng)目用于住房租賃提供資金支持。商業(yè)銀行向持有保障性住房租賃項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)的保障性租賃住房項(xiàng)目發(fā)放的有關(guān)貸款，不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。商業(yè)地產(chǎn)改造為保障性租賃住房，取得保障性租賃住房認(rèn)定書(shū)后，銀行發(fā)放貸款期限、利率適用保障性租賃貸款相關(guān)政策。

解讀：

保障性租賃住房都是取得保障性租賃住房認(rèn)定書(shū)不納入集中度，商業(yè)地產(chǎn)改造是新提。

《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》（銀發(fā)〔2022〕30號(hào)）已經(jīng)規(guī)定，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)向持有保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)的保障性租賃住房項(xiàng)目發(fā)放的有關(guān)貸款，不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。

（十六）拓寬住房租賃市場(chǎng)多元化融資渠道。

支持住房租賃企業(yè)發(fā)行信用債券和擔(dān)保債券等直接融資產(chǎn)品，專(zhuān)項(xiàng)用于租賃住房建設(shè)和經(jīng)營(yíng)。鼓勵(lì)商業(yè)銀行發(fā)行支持住房租賃金融債券，籌集資金用于增加住房租賃開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款和經(jīng)營(yíng)性貸款投放。穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。

中國(guó)人民銀行 中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)

2022年11月11日

解讀來(lái)源：金融監(jiān)管研究院