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深圳樓市重磅！將取消二手房指導價？專家這么看？

深圳將取消二手房指導價的消息、今天下午開始，朋友圈內瘋傳

網(wǎng)傳內容主要有三條

1、指導價不取消、不調整

2、銀行核定房價以網(wǎng)簽備案價和評估價、實際成交價孰低為準、參考價僅作參

3、即日起執(zhí)行

收到消息的第一時間、記者向多家銀行進行核實、目前是中行和建行、工行已落實執(zhí)行

銀行按照市場價貸款、這是釋放了怎樣的信號？

業(yè)內人士普遍認為、不看參考價、銀行自己評估風險、看成交價、評估價放貸款、想多貸款就多交稅、對深圳二手房影響最大的就是指導價、放開后、好的更好、差的更差、不會普漲、分化明顯、但是對于樓市的提振效果是顯著的、好的樓盤基本都超過指導價、取消指導價顯然對高單價、高贈送豪宅盤有利、但不好賣的老破舊和偏遠地區(qū)的剛需盤影響不大、大浪淘沙、要低于市場指導價才有成交

2021年2月8日、深圳在國內率先建立二手住房參考價格發(fā)布機制、此后、全國共有15個城市發(fā)布二手房參考價、其中不乏上海、北京、廣州、西安、東莞等高房價城市、眾所周知、二手房參考價即是通過給出小區(qū)二手房交易參考價、對二手房價格進行管控、最直觀的表現(xiàn)就是樓市成交規(guī)模的銳減、價格的應聲下跌、業(yè)主很難以更高的價格出售手上的二手房

轉眼間，兩年的時間過去了。這兩年，深圳二手房成交量創(chuàng)下多年新低，學區(qū)房神話不再，房產(chǎn)中介的日子難過，單邊代理時代到來，投資客也悄然退場……“諾德假日一度被奉為前海神盤，參考價出來前66平方米的戶型最高叫價超過1000萬元，現(xiàn)在760萬元價格還可以談，而且還滿五唯一。”此前，在深圳前海經(jīng)營房產(chǎn)中介一位經(jīng)理就感嘆：“深圳樓市調控了這么多年，參考價的威力最猛”

今年年初，深圳住建局回應，根據(jù)市場形勢已經(jīng)做了調整的方案，但調整時間還沒有定下來，是否發(fā)布也沒有定。后來在更高管理層要求“保持定力”的情況下，調整參考價的方案也就沒有辦法通過了

日前公布的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度深圳各區(qū)二手房成交TOP10小區(qū)中，過半成交價低于參考價，成交熱點樓盤主要位于龍華、龍崗、福田、南山、羅湖，主力成交戶型以3房、4房為主，且基本以低于或接近參考價的價格成交。樂有家研究中心指出，在剛過去的3月，深圳全市掛牌均價再度回到下降區(qū)間，環(huán)比下跌0.6%。3月上旬出現(xiàn)少部分業(yè)主反價的現(xiàn)象，但下旬報價逐漸回歸理性，報價開始回落

對于深圳二手房參考價調整傳聞，廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，二手房參考價已成為深圳樓市的長效機制了

這個政策的目的就是希望市場價格向參考價格靠攏、不希望房價明顯超出參考價格，也不希望房價明顯低于參考價。如果高于參考價格，只能按照參考價格來貸款，這就是去杠桿效應。如果低于參考價格，只能按照網(wǎng)簽價格來貸款，如果想多貸款，就要回到參考價格

李宇嘉表示，當參考價向全社會發(fā)布，并明確與銀行貸款評估價直接掛鉤，就意味著“開弓沒有回頭箭”。國內有10多個城市推出了二手房參考價，但只有深圳做得比較明確，而上海和北京盡管也有參考價，但要么在臺面下（不公布）要么公布了但銀行不參考，這樣上海廣州這兩個城市就有回旋余地

他認為，目前可以做的就是參考價保持不變，在執(zhí)行過程中采取靈活的辦法，即銀行根據(jù)參考價和網(wǎng)簽價格孰低的原則。這樣做，一方面讓銀行按揭評估價格更靠攏市場價格，避免參考價失真；另一方面，也避免了調整并公布參考價導致市場形成房價輪番下跌的預期。最后，也希望參考價能夠成為市場價格的錨，讓市場價格像參考價靠攏，從而實現(xiàn)穩(wěn)定住房價格的目的

從此次調整的傳聞來看，低于市場預期。市場普遍預期會取消或上調二手房參考價。正式發(fā)布的思路來看，就是要避免二手房再次成為杠桿炒作的重心，彰顯了政策保持定力，不會在意短期市場的波動。而且，二手房定向去杠桿的信號還是比較明確的，短期不利于市場預期穩(wěn)定和二手房市場能夠在企穩(wěn)的基礎上回升。

從長期來看，還是希望二手房回到合理的價格水平上，便與相應的杠桿水平匹配，這是穩(wěn)定二手房市場的長效之舉